La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador mexicano que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.
Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.
Hay dos pesos en la operación y conviene decir siempre de cuál se habla, porque el contrato se firma en pesos colombianos y el dinero sale en pesos mexicanos: el giro se convierte, entra por el mercado cambiario con su declaración de cambio y se registra como inversión extranjera ante el Banco de la República, que es a quien se le pregunta cómo y a nombre de quién. El poder para firmar a distancia se otorga ante el cónsul de Colombia en la ciudad donde vive o ante notario público con apostilla, y cuál de las dos formas pide la notaría de Cartagena se confirma con la notaría y con la Cancillería antes de viajar a firmar algo. La visa y la cédula de extranjería no son iguales para todas las nacionalidades y se consultan con Migración Colombia: entrar sin visa para conocer la ciudad y establecerse en ella son dos situaciones distintas. La pregunta tributaria que hay que resolver con un contador en cada país es si existe convenio entre Colombia y su país y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional.
El trámite en Bocagrande es el de un mercado de reventa maduro, y eso tiene consecuencias que no se repiten en el norte. La contraparte casi nunca es un constructor: es un propietario antiguo o, con mucha frecuencia, una sucesión no liquidada en la que los herederos viven en países distintos, de modo que el cierre no depende de un poder sino de varios, y de la partición. El folio también es antiguo: se abrió cuando el edificio se sometió a propiedad horizontal, arrastra anotaciones viejas como hipotecas canceladas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o embargos levantados, y la descripción del área no siempre coincide con el levantamiento actual, así que se compara folio contra escritura y contra el plano de la unidad. La península es además suelo ganado al mar bajo urbanizaciones que el Distrito autorizó en su momento, y las escrituras más antiguas conservan referencias a esas parcelaciones. Quien manda en el día a día es la asamblea y su administración, y en una torre con decisiones acumuladas conviene leer las actas y el estado de los pleitos de la copropiedad antes que el folleto.
Lo propio de Bocagrande
La península densa y vertical de Cartagena: mar abierto en una cara, bahía en la otra, y todo ocupado hasta el último lote. Torres de propiedad horizontal de épocas muy distintas, desde los años sesenta hasta obra reciente, en la misma manzana. Se camina al mercado, al restaurante y a la playa, y se entra y sale por unas pocas vías que se saturan en temporada.
- la edad real del edificio y si tiene estudio de vulnerabilidad estructural, porque buena parte del inventario se construyó bajo normas sismorresistentes anteriores a las vigentes
- qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, que en esta península es la diferencia entre poder rentar y no
- cuántos parqueaderos tiene asignada la unidad en la escritura, no en el folleto, porque en las torres antiguas no alcanzan para una por apartamento
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
- Lo que un comprador mexicano tiene que resolver antes de abrir el trámite: que cada cifra del contrato diga en qué peso está, y que el giro quede registrado como inversión extranjera ante el Banco de la República; si le piden el poder ante cónsul de Colombia o el poder notarial apostillado, preguntándolo a la notaría y a la Cancillería y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
- Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
- Pregunte a la notaría de Bocagrande con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
- Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
- Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.
Errores que salen caros
- Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
- Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
- Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede un comprador mexicano hacer el trámite sin viajar?
- Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.
- ¿Necesito cédula de extranjería para esto?
- Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.
- ¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?
- Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Bocagrande
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
¿Le interesa una propiedad en esta zona?
Escríbanos y le enviamos las opciones disponibles.