Comprar para rentar corto en Cartagena puede funcionar. También puede terminar en multas y en un apartamento que no se puede usar como usted planeaba. La diferencia está en dos papeles que casi nadie lee antes de firmar.

Los dos requisitos que deciden todo

Uno: el Registro Nacional de Turismo. Prestar alojamiento por periodos inferiores a treinta días calendario no es arrendar: es prestar un servicio de hospedaje, y quien lo presta de manera formal debe obtener el RNT. El marco general viene del Decreto 2590 de 2009, con obligaciones adicionales añadidas por el Decreto 2119 de 2018, entre ellas llevar registro de huéspedes.

Dos: el reglamento de propiedad horizontal. Este es el que sorprende. El reglamento debe permitir expresamente el alojamiento turístico. Si no lo menciona, se entiende prohibido. Habilitarlo implica reformar el reglamento, lo que requiere mayoría calificada de copropietarios y un trámite largo.

Las sanciones por incumplir el reglamento están en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001: multas sucesivas mientras dure la infracción, cada una de hasta dos veces las expensas mensuales a cargo del infractor, con un tope acumulado de diez veces.

Advertencia honesta: estas normas han estado en discusión en el Congreso, con proyectos que buscan reformar la Ley 675 en materia de renta corta. Antes de comprar con este propósito, verifique la norma vigente a la fecha con un abogado. Esta página es información general, no asesoría legal.

La pregunta que hay que hacer antes de pagar la separación

«¿El reglamento de propiedad horizontal de este proyecto permite expresamente el alojamiento turístico?» Pídalo por escrito. Si el proyecto está sobre planos, pida el reglamento que se va a protocolizar, no una promesa verbal del asesor comercial.

Si la respuesta es no, o es ambigua, el plan de renta corta no existe todavía: existe la intención.

Lo que además conviene mirar

Operador exclusivo. En proyectos con hotel adentro, como Karibana, la copropiedad puede reservar la operación de alquiler a un operador único con comisión fija. Puede convenirle o no, pero conviene saberlo antes.

Estacionalidad. Cartagena tiene temporadas marcadas. Una proyección de ingresos que multiplica la tarifa alta por 365 días no es una proyección, es un folleto.

Costos que no aparecen. Administración, servicios, limpieza entre huéspedes, reposición de dotación, comisión de plataforma, impuestos. Pida la cuenta completa, no el ingreso bruto.

Ubicación. La renta corta premia cercanía a lo que el visitante quiere: playa, Centro Histórico, restaurantes. Un apartamento excelente en un sector sin nada alrededor rinde menos de lo que promete la calculadora.

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Cómo lo acompañamos

Leemos el reglamento de propiedad horizontal buscando exactamente esa cláusula, revisamos el estudio de títulos y verificamos el proyecto antes de que usted firme. Si el reglamento no lo permite, se lo decimos aunque eso cancele la compra.

Fuentes

• Asuntos Legales, «Conozca los requerimientos legales para la vivienda turística en propiedad horizontal», 8 de junio de 2021, actualizado el 23 de agosto de 2021 — Decreto 2590 de 2009, Decreto 2119 de 2018, exigencia de RNT, necesidad de autorización expresa en el reglamento y sanciones del artículo 59 de la Ley 675 de 2001.
• CMS Law, «Cómo afecta la reforma de la ley de propiedad horizontal a los alquileres de renta de corta estadía en Colombia», 20 de junio de 2023 — proyectos de ley 205 y 282 de 2022, unificados, en trámite a esa fecha.

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