Vender un inmueble en Colombia: retención, ganancia ocasional y salida del dinero

La venta no termina en la notaría: termina en la declaración y en el banco. Lo que decide cuánto le queda y por qué vía sale del país no se define el día de la venta, sino el día en que compró y registró la inversión.

Hay tres piezas y conviene no confundirlas. La primera es la retención en la fuente, que se practica en el momento de la venta y es un anticipo, no el impuesto final. La segunda es la ganancia ocasional (Colombia's capital gains tax), que se declara ante la DIAN y se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble; qué entra en ese costo fiscal —la escritura, las mejoras, los gastos— es exactamente la pregunta que se le hace a un contador colombiano, con los soportes en la mano. La tercera es cambiaria y no tributaria: si la compra se registró como inversión extranjera ante el Banco de la República, la salida del dinero tiene un camino previsto; si el giro entró por fuera del canal cambiario, la venta se registra igual pero la repatriación se convierte en un problema que se descubre al final. Ninguna tarifa, ningún porcentaje y ningún plazo aparecen aquí: los publica la DIAN y los explica su contador.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Reúna antes de vender la escritura de compra, los soportes de mejoras y los recibos de gastos, porque el costo fiscal se demuestra con documentos y no con recuerdos.
2. Confirme que su RUT ante la DIAN está activo y con la actividad y la dirección correctas, porque sin eso la operación se traba en la notaría.
3. Pregunte a un contador inscrito en Colombia cómo se determina la retención en la fuente en su caso concreto y quién la practica.
4. Verifique en el Banco de la República si la inversión quedó registrada cuando compró, y pida el soporte del registro antes de buscar comprador.
5. Pregunte al Banco de la República y a su banco comercial qué documentación exige la salida de los recursos y en qué orden se presenta.
6. Si va a firmar desde el exterior, prepare el poder con apostilla o ante cónsul y confirme con la Cancillería los requisitos vigentes.

Errores que salen caros

• Tratar la retención en la fuente como el impuesto final. Es un anticipo, y la declaración es lo que cierra la cuenta: un contador le dice cómo queda la suya.
• No haber registrado la inversión extranjera al comprar. Es el error que más dinero cuesta, porque se descubre cuando ya hay comprador y fecha de escritura.
• Vender sin los soportes del costo fiscal. Sin documentos, la base sobre la que se calcula la ganancia ocasional no es la que usted cree.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de ganancia ocasional?

No publicamos tarifas ni porcentajes. La DIAN publica la norma vigente y un contador inscrito en Colombia la aplica a su caso con los soportes a la vista.

¿La retención que me practicaron es lo que debo?

Es un anticipo, no la liquidación final. La declaración ante la DIAN es la que define el resultado.

¿Puedo sacar el dinero de la venta a mi país?

El camino existe cuando la inversión está registrada ante el Banco de la República. Si no lo está, pregunte allí mismo qué alternativa hay antes de comprometerse con un comprador.

¿Necesito un contador colombiano si no vivo en Colombia?

La obligación tributaria es colombiana y se declara en Colombia. Nosotros describimos qué preguntar; quien responde por el cálculo es un profesional inscrito.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• UIAF — las obligaciones de prevención de lavado que aplican al sector inmobiliario
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026