Gastos de notaría y de registro: qué se paga al cerrar y quién lo paga

Entre el precio acordado y el dinero que sale de la cuenta hay una franja de gastos de cierre que casi nunca aparece en el folleto. Son dos cosas distintas, la notaría y el registro, y se pagan en momentos distintos a entidades distintas.

Firmar ante notario produce un instrumento público; registrarlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es lo que transfiere el dominio. Esa distinción no es formal: una escritura firmada y no registrada deja al comprador sin propiedad frente a terceros, y el inmueble sigue respondiendo por lo que el folio diga. Los derechos notariales los fija la Superintendencia de Notariado y Registro y se actualizan; el impuesto de registro y la retención que aplica al vendedor son otra cosa, y el reparto entre comprador y vendedor es en buena parte costumbre, no norma. Lo que no sea norma se puede pactar en la promesa, y lo que no se pacte se discute el día de la firma.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a la notaría elegida la liquidación de los derechos notariales de su operación antes de la firma, y pídala por escrito.
2. Pregunte en la Oficina de Registro qué conceptos se liquidan al radicar la escritura y cuáles corresponden al impuesto de registro.
3. Haga que la promesa diga expresamente quién asume cada concepto, incluidos los de la cancelación de hipoteca del vendedor si la hay.
4. Consulte a la DIAN qué retención aplica en la enajenación y a quién se le practica, porque incide en lo que el vendedor exige recibir neto.
5. Verifique en la Alcaldía que el impuesto predial y la valorización estén al día, y pregunte quién responde por saldos anteriores al cierre.
6. Pida el folio actualizado después del registro y compruebe que la anotación de su compra quedó efectivamente inscrita.

Errores que salen caros

• Presupuestar solo el precio. Los gastos de cierre se pagan el mismo día y en pesos, y el giro desde el exterior tiene que llegar a tiempo.
• Dejar el reparto de gastos a la costumbre. La costumbre no obliga a nadie, y el vendedor puede entender otra distinta.
• Quedarse con la escritura y no verificar el registro. Mientras no haya anotación en el folio, el comprador no es titular frente a terceros.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar?

No publicamos tarifas porque se actualizan. Las de notaría las liquida la propia notaría conforme a lo que fija la Superintendencia de Notariado y Registro, y conviene pedir la liquidación por escrito.

¿Quién paga la notaría y quién el registro?

Por costumbre los derechos notariales se reparten y el registro corre por cuenta del comprador, pero es costumbre y no regla. Déjelo escrito en la promesa.

¿Por qué el registro es más importante que la firma?

Porque la escritura prueba el acto y el registro produce la transferencia. Un acto firmado y sin inscribir no le da al comprador la posición que cree haber comprado.

Dónde comprobarlo

• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026