Costos de cierre en Cartagena: todo lo que se paga además del precio

El precio acordado no es lo que sale de su cuenta. Entre la promesa y el registro aparecen gastos de notaría, de registro, de beneficencia y de trámite que se pagan en momentos distintos, y a quién le toca cada uno se negocia en la promesa, no al final.

La compra colombiana tiene tres momentos de pago y mezclarlos es la causa más común de que falte dinero el día de la firma. En la promesa se entregan arras y se asumen los costos de la verificación: el estudio de títulos, el avalúo si lo hay y los certificados. En la escritura se pagan los derechos notariales y lo que la promesa haya asignado a cada parte. Después de la escritura, y solo entonces, se paga el registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y hasta que ese paso no se cumple el dominio no se ha transferido. A eso se suman costos que nadie menciona en la negociación: paz y salvo de administración, paz y salvo de predial y valorización, y los gastos de apostilla y traducción si usted firma por poder desde el exterior. Ninguna de estas cifras se publica aquí porque cada una la fija una entidad distinta y cambia por año.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a la notaría elegida la liquidación estimada de derechos notariales para su operación, y pida que diga qué conceptos incluye y qué no.
2. Pregunte en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos qué derechos de registro aplican y en qué momento se pagan, porque se liquidan sobre el acto y no sobre lo que se negoció.
3. Deje escrito en la promesa quién paga notaría, quién paga registro y quién paga el impuesto de beneficencia o registro departamental. El reparto por mitades es costumbre, no obligación.
4. Exija antes de la firma el paz y salvo de administración y el paz y salvo de impuesto predial y valorización que expide el Distrito, porque la deuda queda sobre el inmueble.
5. Si compra con poder desde el exterior, sume el costo de apostilla, traducción oficial y protocolización del poder, y pregunte en la Cancillería el trámite exacto.
6. Pida a su abogado y al corredor su cotización por separado y por escrito, y confirme si incluyen los certificados o se cobran aparte.

Errores que salen caros

• Presupuestar solo el precio y las arras. Los gastos de cierre se pagan en tres momentos distintos y el último es el que transfiere el dominio.
• Aceptar que «los gastos van por mitades» sin ponerlo en la promesa. Si no está escrito, se discute el día de la firma y con el reloj en contra.
• Olvidar los paz y salvo. Una deuda de administración o de predial que venía del vendedor se le cobra a usted como nuevo propietario.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto son los costos de cierre en total?

No publicamos cifras. Los derechos notariales los liquida la notaría, los de registro la Oficina de Registro, y el predial y la valorización el Distrito. Pida las tres liquidaciones y súmelas.

¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?

Lo que diga la promesa. La costumbre local reparte, pero la costumbre no obliga: se negocia antes de firmar.

¿Si pago la escritura ya soy dueño?

No. La escritura es el acto; el registro es lo que transfiere el dominio. Hasta que la Oficina de Registro no inscriba, usted no figura como titular.

Dónde comprobarlo

• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026