Calcular la rentabilidad usted mismo: los costos que siempre se olvidan

Toda sala de ventas tiene una proyección de rentabilidad y ninguna la firma. Lo único que vale es el cálculo que usted arme con costos verificables, y la mitad de esos costos no aparece en la presentación.

Una proyección de rentabilidad es una opinión comercial, no una obligación: no está en la promesa, no está en la escritura y nadie responde por ella. Aquí no publicamos rangos de rendimiento ni decimos qué le va a pasar al precio de un inmueble, porque no se puede saber y afirmarlo sería vender. Lo que sí se puede hacer es construir el cálculo con datos que tienen fuente: el ingreso bruto posible lo estima usted con información real de operación, y del lado de los costos están el impuesto predial y la contribución de valorización que liquida el Distrito, la cuota de administración y el fondo de imprevistos que informa el administrador, el seguro, la reposición de dotación, la comisión de la administración inmobiliaria, los períodos sin ocupar, el mantenimiento de fachada en edificios frente al mar y los impuestos de la venta futura. Al restar todo eso, el resultado casi nunca se parece a la lámina.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Pida al administrador del edificio la cuota vigente, el estado del fondo de imprevistos y si hay cuota extraordinaria aprobada o en estudio.
2. Pida al Distrito el estado de cuenta del predial y pregunte si hay contribución de valorización decretada sobre el predio.
3. Lea el reglamento de propiedad horizontal y las actas de asamblea para saber si el alquiler por días está permitido, porque si no lo está el cálculo que le mostraron no aplica.
4. Pida por escrito la comisión de quien va a administrar el alquiler y qué gastos corren por cuenta del propietario.
5. Consulte en el DANE los índices de precios de vivienda y de costos de construcción, y en Camacol y la Lonja sus propias cifras, para comparar con lo que le afirmaron en la sala de ventas.
6. Pregunte a un contador cómo impactan los impuestos del arriendo y los de la venta futura su resultado, porque el rendimiento neto se mide después de impuestos.

Errores que salen caros

• Calcular sobre ocupación plena. Los períodos sin ocupar y la temporada baja son parte del cálculo, no una excepción.
• Olvidar el desgaste. Un inmueble amoblado para renta corta consume dotación y mantenimiento, y ese gasto se repite todos los años.
• Tomar la proyección de la sala de ventas como compromiso. Pregunte si está en la promesa; si no está, es publicidad y no obliga a nadie.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad da un inmueble en Cartagena?

No damos rangos y desconfíe de quien se los dé sin ver su inmueble, su cuota de administración y su reglamento. El cálculo se arma caso por caso con los costos verificados.

¿Se va a valorizar?

No lo afirmamos. Podemos decirle qué obra existe y enlazar la fuente oficial; lo que le vaya a pasar al precio no lo sabe nadie y quien lo promete está vendiendo.

¿La proyección de la sala de ventas obliga a algo?

Solo si quedó incorporada en el documento que usted firmó. Pídala por escrito y pregunte si entra en la promesa: ahí se acaba la discusión.

Dónde comprobarlo

• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• DANE — el censo de edificaciones, los índices de precios de vivienda y el costo de la construcción
• Camacol Bolívar — las cifras del gremio sobre iniciaciones y lanzamientos en Bolívar
• Lonja de Propiedad Raíz de Bolívar — avalúos comerciales y peritos inscritos en el registro abierto
• Registro Nacional de Turismo — si un inmueble puede destinarse legalmente a alojamiento turístico y quién lo tiene inscrito
• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026