Origen de fondos: qué documentación piden el corredor y la notaría, y por qué

El comprador extranjero suele descubrir la debida diligencia de lavado de activos cuando ya hay promesa firmada y una fecha de escritura encima. El sector inmobiliario y el notariado están obligados a pedir esa documentación, y no es una cortesía que se pueda saltar.

Las obligaciones de prevención y control de lavado de activos y financiación del terrorismo alcanzan al corredor, a la fiduciaria, al banco y a la notaría, y cada uno aplica su propio régimen de debida diligencia reportable ante la UIAF. En la práctica eso significa que el mismo comprador va a explicar el origen de su dinero más de una vez y ante entidades distintas, con criterios que no son idénticos. Cuando la documentación llega tarde, incompleta o en un idioma sin traducción, lo que se detiene no es un formulario: es la firma. Y como el giro suele entrar por el canal cambiario, la trazabilidad entre lo que se declaró y lo que efectivamente se transfirió tiene que sostenerse sola.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte al corredor y a la notaría, por separado y antes de la promesa, qué documentación de identidad y de origen de fondos exige cada uno y en qué formato la recibe.
2. Reúna la documentación que soporta de dónde viene el dinero según su caso: venta de otro activo, utilidades de una empresa, herencia, ahorro con declaraciones. Pregunte qué soporte acepta cada entidad.
3. Averigüe si le van a exigir traducción oficial o apostilla de los documentos emitidos fuera de Colombia, y consulte a la Cancillería el requisito aplicable.
4. Si compra a través de una sociedad, prepare la cadena de propiedad hasta el beneficiario final, porque es lo primero que se pregunta.
5. Confirme con el Banco de la República y con su banco por qué canal entra el giro, para que la ruta del dinero coincida con lo declarado.
6. Pregunte a quién se le entrega la documentación y cómo se protege, porque va a circular entre varias entidades.

Errores que salen caros

• Tratar la petición como desconfianza personal. Es una obligación del sector, y discutirla cuesta la fecha de escritura.
• Entregar la documentación justo antes de firmar. La revisión toma su tiempo en cada entidad y ninguna la acelera por la cita notarial.
• Mover el dinero por una ruta distinta de la declarada. La inconsistencia entre lo soportado y lo transferido es justamente lo que se revisa.

Preguntas frecuentes

¿Por qué me piden lo mismo tres veces?

Porque el corredor, la fiduciaria o el banco y la notaría tienen cada uno su propia obligación de debida diligencia. No se puede delegar en otro el deber de un tercero.

¿Qué sirve como soporte del origen de fondos?

Depende del caso y de la entidad. En vez de suponerlo, pida a cada una la lista de documentos que acepta y en qué forma.

¿Pueden negarse a hacer la operación?

Sí. Las entidades obligadas pueden abstenerse si la debida diligencia no las satisface, y no tienen que explicar su criterio interno.

¿Esto tiene algo que ver con los impuestos?

Es otro frente. La UIAF y la DIAN persiguen cosas distintas, y responder bien a una no resuelve lo de la otra. Pregunte por separado.

Dónde comprobarlo

• UIAF — las obligaciones de prevención de lavado que aplican al sector inmobiliario
• Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026