Comprar sobre planos con fiducia: a qué cuenta se gira y qué es el punto de equilibrio

En la preventa colombiana el dinero del comprador no debería entrar a la caja de la constructora, sino a un patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria. Quién recibe el giro y bajo qué condición se libera es la diferencia entre un anticipo y una pérdida.

La fiducia inmobiliaria existe para que el dinero de la etapa de preventa quede separado del patrimonio del promotor y solo se destine a la obra cuando se cumplan las condiciones del contrato. La principal de esas condiciones es el punto de equilibrio: el conjunto de hechos que el fideicomiso define como suficientes para iniciar, que normalmente incluye un nivel de ventas, la licencia de construcción y el cierre financiero. Mientras no se alcance, el proyecto no arranca y el dinero sigue en el patrimonio autónomo. Lo que ocurre si nunca se alcanza, y en qué condiciones se devuelve lo entregado, lo dice el contrato que el comprador firma al vincularse, no la sala de ventas.

Cartagena se tramita como distrito y no como un municipio cualquiera, y eso define a quién se le pide cada cosa: el certificado de tradición y libertad sale de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la identificación del predio del catastro, el concepto de uso de suelo y las licencias del Distrito y de las curadurías urbanas, lo ambiental de Cardique y lo que toca el mar de la DIMAR, mientras que la escritura se otorga en notaría y el impuesto de registro se paga en la Gobernación de Bolívar. Son entidades distintas con trámites distintos, y un vendedor que lo resume todo en una sola oficina está simplificando. Para quien compra desde fuera, la consecuencia práctica es que el expediente se arma a distancia y por partes, con poderes que conviene preparar antes de que haya promesa firmada, y que la ciudad convive con realidades de suelo que no comparten procedimiento: el centro histórico con su régimen de protección, la península construida y el litoral norte en formación. Conviene por eso fijar desde el principio qué autoridad responde cada pregunta y pedir cada documento a su fuente.

Lo propio de Cartagena

Qué verificar, paso a paso

1. Pida el nombre exacto del patrimonio autónomo y de la sociedad fiduciaria que lo administra, y verifique que la fiduciaria esté vigilada por la Superintendencia Financiera antes de girar.
2. Confronte el número de la cuenta que le dan con el que figure en el documento de vinculación al fideicomiso. Si no coinciden, no gire.
3. Pida el contrato o el reglamento donde esté definido el punto de equilibrio y lea qué hechos exactamente lo componen.
4. Pregunte qué ocurre con lo entregado si el punto de equilibrio no se alcanza: quién ordena la devolución, en qué moneda y con qué descuentos.
5. Verifique en la curaduría si la licencia de construcción está expedida y vigente, y en el folio quién es el titular del lote aportado.
6. Si gira desde el exterior, confirme con el Banco de la República por qué canal debe entrar el dinero para que la inversión quede registrada.

Errores que salen caros

• Girar a una cuenta a nombre de la constructora, de un comercial o de una persona natural. Fuera del patrimonio autónomo el dinero deja de estar separado.
• Tomar el punto de equilibrio por una fecha. Es una condición, y puede no cumplirse nunca sin que nadie haya incumplido.
• Confiar en que la devolución es automática. El procedimiento y sus condiciones están en el documento, y se leen antes del primer giro.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé que la fiduciaria existe de verdad?

Las sociedades fiduciarias están vigiladas por la Superintendencia Financiera y figuran en su registro de entidades. Consulte el nombre ahí y no en el material de ventas.

¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no arranca?

Lo que establezca el contrato de vinculación al fideicomiso. Esa cláusula es la que hay que leer antes de pagar la reserva.

¿La fiducia garantiza que me entreguen el apartamento?

No. Separa el dinero y condiciona su uso, lo que es distinto de garantizar la entrega. El cumplimiento de la obra responde a otro conjunto de obligaciones.

¿Puedo vincularme al fideicomiso desde fuera de Colombia?

Suele poderse, pero la fiduciaria tiene su propia debida diligencia de vinculación y pide documentación de identidad y de origen de fondos. Pregúntele a ella qué exige en su caso.

Dónde comprobarlo

• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Curadurías Urbanas de Cartagena — si existe licencia de construcción o urbanismo vigente y qué autoriza exactamente
• Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
• UIAF — las obligaciones de prevención de lavado que aplican al sector inmobiliario
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cartagena

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026