Zona de bajamar en Cielo Mar: por qué hay lotes cercados que no se pueden vender

La zona de bajamar es bien de uso público de la Nación y no es susceptible de propiedad privada. Eso no impide que en Cielo Mar aparezca cercada, construida y con escritura firmada ante notario.

Un bien de uso público no entra al comercio: no se vende, no se hipoteca y no se gana por posesión aunque la familia lleve generaciones ahí. Lo que sí puede existir sobre la playa y la bajamar es una concesión o un permiso de la autoridad marítima, temporal, revocable y sin transferir el dominio a nadie. La consecuencia para el comprador es económica: si parte del área que le están cobrando cae en bajamar, esa parte no la está comprando y el banco no la va a aceptar como garantía. La línea no se ve desde la terraza y no está dibujada en la escritura.

La particularidad de Cielo Mar es que buena parte de la compra ocurre antes de que el inmueble exista jurídicamente: se vende sobre planos, y la contraparte no es un propietario sino una fiduciaria que administra un patrimonio autónomo al que el dueño del lote aportó el suelo. Eso cambia el trámite entero. Lo primero que se firma no es una escritura sino una vinculación al proyecto, el dinero entra a una cuenta del patrimonio autónomo y no al bolsillo del vendedor, y la escritura se otorga cuando se alcanza el punto de equilibrio y se construye, de modo que en la etapa inicial no hay folio de la unidad que certificar porque todavía no se ha abierto. Conviene pedir el contrato de fiducia y preguntar qué ocurre si ese punto de equilibrio no se alcanza, quién devuelve el dinero y en qué condiciones. También cambia quién decide: manda la licencia que otorgó la curaduría urbana, el reglamento de propiedad horizontal aún no está inscrito y se lee en borrador. Y los operadores de servicios pueden ser privados del propio desarrollo, con lo cual la relación de suministro no nace de la empresa de acueducto de la ciudad.

Lo propio de Cielo Mar

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a DIMAR, la autoridad marítima, información sobre el deslinde de bienes de uso público en el tramo de litoral donde está el predio de Cielo Mar, y si existe concesión vigente sobre esa playa y a nombre de quién. Se solicita por escrito y no exige estar en Colombia.
2. Confronte el área y los linderos del certificado de tradición y libertad con la ficha catastral del IGAC: una diferencia de área hacia el mar es la señal que conviene entender antes de seguir.
3. Lea las anotaciones del certificado de atrás hacia adelante buscando adjudicaciones, falsa tradición o englobes que hayan ampliado el predio hacia la playa en algún momento de la cadena.
4. Pida que el levantamiento topográfico esté referenciado y firmado por un profesional identificable, no un plano de sala de ventas sin autor.
5. Verifique además lo propio de Cielo Mar, que no es igual de un tramo de litoral al siguiente: qué está licenciado en el lote vecino, porque una torre nueva al lado cambia la vista y el asoleamiento que se pagaron; cómo llega el agua potable y a dónde va el alcantarillado, que en el tramo norte no siempre es red pública y si la licencia de construcción está vigente y coincide con lo que se ofrece en la sala de ventas.

Errores que salen caros

• Tomar la cerca, la construcción y el pago del impuesto predial como prueba de dominio. Es el error de quien compra lote de playa: ninguna de las tres convierte un bien de uso público en propiedad privada, y el recibo del predial no es título.
• Confundir la concesión con la propiedad. Es el error de quien compra apartamento en torre frente a la playa y cree que el acceso viene con la unidad: la concesión autoriza un uso por un tiempo, está a nombre de alguien y no se vende con el inmueble.
• Aceptar que «eso aquí siempre ha sido así». La costumbre del sector no modifica la naturaleza jurídica del suelo, y el comprador extranjero es quien paga la diferencia.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé hasta dónde llega la zona de bajamar en un predio concreto?

No se deduce mirando la playa. La autoridad competente es DIMAR y es a ella a quien se le pregunta por el deslinde del tramo.

Si la escritura está registrada, ¿no está resuelto el asunto?

El registro acredita que el acto se inscribió, no que el objeto sea susceptible de propiedad privada. Son dos preguntas distintas y la segunda se resuelve con la autoridad marítima.

¿Qué tiene Cielo Mar que cambie esta consulta?

La regla es la misma en toda la ciudad; lo que cambia es la historia del suelo. En Bocagrande y Castillogrande hay terreno ganado al mar, en La Boquilla el cordón litoral se combina con titulación colectiva, y en Cielo Mar lo que corresponde es consultar ese tramo y no el de al lado.

Dónde comprobarlo

• Dirección General Marítima (DIMAR) — los bienes de uso público de la zona de bajamar y las concesiones sobre playa
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Cardique, autoridad ambiental del Canal del Dique — permisos ambientales, ronda hídrica y afectaciones de manglar o ciénaga
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Cielo Mar

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026