Zona de bajamar en Serena del Mar: por qué hay lotes cercados que no se pueden vender

La zona de bajamar es bien de uso público de la Nación y no es susceptible de propiedad privada. Eso no impide que en Serena del Mar aparezca cercada, construida y con escritura firmada ante notario.

Un bien de uso público no entra al comercio: no se vende, no se hipoteca y no se gana por posesión aunque la familia lleve generaciones ahí. Lo que sí puede existir sobre la playa y la bajamar es una concesión o un permiso de la autoridad marítima, temporal, revocable y sin transferir el dominio a nadie. La consecuencia para el comprador es económica: si parte del área que le están cobrando cae en bajamar, esa parte no la está comprando y el banco no la va a aceptar como garantía. La línea no se ve desde la terraza y no está dibujada en la escritura.

Serena del Mar tiene norma propia: el suelo se desarrolla por un plan parcial que el Distrito adoptó por decreto, y ese decreto, no la lectura general del POT, es el que fija usos, cesiones y obligaciones del predio. Por eso el documento que hay que pedir aquí es el decreto de adopción con sus planos, y no basta el concepto de uso de suelo que sirve en un barrio consolidado. La segunda diferencia es que existe un nivel de gobierno privado que no aparece en ningún otro sector: la ciudadela tiene estatutos propios, comité de arquitectura y reglas de diseño que aprueban fachadas, cerramientos y reformas, y esas reglas siguen al inmueble cuando se revende, así que obligan a quien no las negoció. La tercera es la contraparte: se trata casi siempre con el promotor o con una fiduciaria que administra las etapas, y el folio de la unidad desciende de un predio de gran extensión que se desengloba por fases, por lo que la titulación se verifica hacia arriba, hasta la matriz y las escrituras de cesión al Distrito. Y la infraestructura la construyó el urbanizador: lo que importa es si ya se entregó a la empresa de servicios o si sigue en manos privadas.

Lo propio de Serena del Mar

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a DIMAR, la autoridad marítima, información sobre el deslinde de bienes de uso público en el tramo de litoral donde está el predio de Serena del Mar, y si existe concesión vigente sobre esa playa y a nombre de quién. Se solicita por escrito y no exige estar en Colombia.
2. Confronte el área y los linderos del certificado de tradición y libertad con la ficha catastral del IGAC: una diferencia de área hacia el mar es la señal que conviene entender antes de seguir.
3. Lea las anotaciones del certificado de atrás hacia adelante buscando adjudicaciones, falsa tradición o englobes que hayan ampliado el predio hacia la playa en algún momento de la cadena.
4. Pida que el levantamiento topográfico esté referenciado y firmado por un profesional identificable, no un plano de sala de ventas sin autor.
5. Verifique además lo propio de Serena del Mar, que no es igual de un tramo de litoral al siguiente: en qué etapa del plan parcial está el predio, porque las obligaciones urbanísticas y los tiempos de urbanismo no son iguales en todas; qué equipamientos están construidos y qué está solo aprobado, distinción que la sala de ventas no siempre hace y cómo se reparten las cuotas de la ciudadela frente a las del conjunto, que son dos cobros distintos y se suman.

Errores que salen caros

• Tomar la cerca, la construcción y el pago del impuesto predial como prueba de dominio. Es el error de quien compra lote de playa: ninguna de las tres convierte un bien de uso público en propiedad privada, y el recibo del predial no es título.
• Confundir la concesión con la propiedad. Es el error de quien compra apartamento en torre frente a la playa y cree que el acceso viene con la unidad: la concesión autoriza un uso por un tiempo, está a nombre de alguien y no se vende con el inmueble.
• Aceptar que «eso aquí siempre ha sido así». La costumbre del sector no modifica la naturaleza jurídica del suelo, y el comprador extranjero es quien paga la diferencia.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé hasta dónde llega la zona de bajamar en un predio concreto?

No se deduce mirando la playa. La autoridad competente es DIMAR y es a ella a quien se le pregunta por el deslinde del tramo.

Si la escritura está registrada, ¿no está resuelto el asunto?

El registro acredita que el acto se inscribió, no que el objeto sea susceptible de propiedad privada. Son dos preguntas distintas y la segunda se resuelve con la autoridad marítima.

¿Qué tiene Serena del Mar que cambie esta consulta?

La regla es la misma en toda la ciudad; lo que cambia es la historia del suelo. En Bocagrande y Castillogrande hay terreno ganado al mar, en La Boquilla el cordón litoral se combina con titulación colectiva, y en Serena del Mar lo que corresponde es consultar ese tramo y no el de al lado.

Dónde comprobarlo

• Dirección General Marítima (DIMAR) — los bienes de uso público de la zona de bajamar y las concesiones sobre playa
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Cardique, autoridad ambiental del Canal del Dique — permisos ambientales, ronda hídrica y afectaciones de manglar o ciénaga
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Serena del Mar

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026