Zona de bajamar en Bocagrande: por qué hay lotes cercados que no se pueden vender

La zona de bajamar es bien de uso público de la Nación y no es susceptible de propiedad privada. Eso no impide que en Bocagrande aparezca cercada, construida y con escritura firmada ante notario.

Un bien de uso público no entra al comercio: no se vende, no se hipoteca y no se gana por posesión aunque la familia lleve generaciones ahí. Lo que sí puede existir sobre la playa y la bajamar es una concesión o un permiso de la autoridad marítima, temporal, revocable y sin transferir el dominio a nadie. La consecuencia para el comprador es económica: si parte del área que le están cobrando cae en bajamar, esa parte no la está comprando y el banco no la va a aceptar como garantía. La línea no se ve desde la terraza y no está dibujada en la escritura.

El trámite en Bocagrande es el de un mercado de reventa maduro, y eso tiene consecuencias que no se repiten en el norte. La contraparte casi nunca es un constructor: es un propietario antiguo o, con mucha frecuencia, una sucesión no liquidada en la que los herederos viven en países distintos, de modo que el cierre no depende de un poder sino de varios, y de la partición. El folio también es antiguo: se abrió cuando el edificio se sometió a propiedad horizontal, arrastra anotaciones viejas como hipotecas canceladas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o embargos levantados, y la descripción del área no siempre coincide con el levantamiento actual, así que se compara folio contra escritura y contra el plano de la unidad. La península es además suelo ganado al mar bajo urbanizaciones que el Distrito autorizó en su momento, y las escrituras más antiguas conservan referencias a esas parcelaciones. Quien manda en el día a día es la asamblea y su administración, y en una torre con decisiones acumuladas conviene leer las actas y el estado de los pleitos de la copropiedad antes que el folleto.

Lo propio de Bocagrande

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a DIMAR, la autoridad marítima, información sobre el deslinde de bienes de uso público en el tramo de litoral donde está el predio de Bocagrande, y si existe concesión vigente sobre esa playa y a nombre de quién. Se solicita por escrito y no exige estar en Colombia.
2. Confronte el área y los linderos del certificado de tradición y libertad con la ficha catastral del IGAC: una diferencia de área hacia el mar es la señal que conviene entender antes de seguir.
3. Lea las anotaciones del certificado de atrás hacia adelante buscando adjudicaciones, falsa tradición o englobes que hayan ampliado el predio hacia la playa en algún momento de la cadena.
4. Pida que el levantamiento topográfico esté referenciado y firmado por un profesional identificable, no un plano de sala de ventas sin autor.
5. Verifique además lo propio de Bocagrande, que no es igual de un tramo de litoral al siguiente: la edad real del edificio y si tiene estudio de vulnerabilidad estructural, porque buena parte del inventario se construyó bajo normas sismorresistentes anteriores a las vigentes; qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, que en esta península es la diferencia entre poder rentar y no y cuántos parqueaderos tiene asignada la unidad en la escritura, no en el folleto, porque en las torres antiguas no alcanzan para una por apartamento.

Errores que salen caros

• Tomar la cerca, la construcción y el pago del impuesto predial como prueba de dominio. Es el error de quien compra lote de playa: ninguna de las tres convierte un bien de uso público en propiedad privada, y el recibo del predial no es título.
• Confundir la concesión con la propiedad. Es el error de quien compra apartamento en torre frente a la playa y cree que el acceso viene con la unidad: la concesión autoriza un uso por un tiempo, está a nombre de alguien y no se vende con el inmueble.
• Aceptar que «eso aquí siempre ha sido así». La costumbre del sector no modifica la naturaleza jurídica del suelo, y el comprador extranjero es quien paga la diferencia.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé hasta dónde llega la zona de bajamar en un predio concreto?

No se deduce mirando la playa. La autoridad competente es DIMAR y es a ella a quien se le pregunta por el deslinde del tramo.

Si la escritura está registrada, ¿no está resuelto el asunto?

El registro acredita que el acto se inscribió, no que el objeto sea susceptible de propiedad privada. Son dos preguntas distintas y la segunda se resuelve con la autoridad marítima.

¿Qué tiene Bocagrande que cambie esta consulta?

La regla es la misma en toda la ciudad; lo que cambia es la historia del suelo. En Bocagrande y Castillogrande hay terreno ganado al mar, en La Boquilla el cordón litoral se combina con titulación colectiva, y en Bocagrande lo que corresponde es consultar ese tramo y no el de al lado.

Dónde comprobarlo

• Dirección General Marítima (DIMAR) — los bienes de uso público de la zona de bajamar y las concesiones sobre playa
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Cardique, autoridad ambiental del Canal del Dique — permisos ambientales, ronda hídrica y afectaciones de manglar o ciénaga
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Bocagrande

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026