Acceso a la playa en Bocagrande: la servidumbre que el vendedor enseña y la que existe en el registro

En Bocagrande el camino por el que se baja al mar casi nunca pertenece al inmueble que se está vendiendo. Pasa por predio ajeno, por bien de uso público o por un acuerdo verbal entre vecinos, y las tres cosas se verifican de manera distinta.

La playa y la zona de bajamar son bienes de uso público, así que el derecho a estar en la playa no es el problema: el problema es llegar. El acceso que de verdad vale es el que está constituido como servidumbre e inscrito en el folio de matrícula del predio que la soporta, porque solo así sigue existiendo cuando el vecino vende, construye o cierra el portón. Un sendero tolerado durante años no es un derecho inscrito, y cuando se interrumpe el comprador descubre que su inmueble frente al mar depende de un pleito. Eso se refleja en el precio, en la posibilidad de rentar y en si el banco acepta el inmueble como garantía.

El trámite en Bocagrande es el de un mercado de reventa maduro, y eso tiene consecuencias que no se repiten en el norte. La contraparte casi nunca es un constructor: es un propietario antiguo o, con mucha frecuencia, una sucesión no liquidada en la que los herederos viven en países distintos, de modo que el cierre no depende de un poder sino de varios, y de la partición. El folio también es antiguo: se abrió cuando el edificio se sometió a propiedad horizontal, arrastra anotaciones viejas como hipotecas canceladas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o embargos levantados, y la descripción del área no siempre coincide con el levantamiento actual, así que se compara folio contra escritura y contra el plano de la unidad. La península es además suelo ganado al mar bajo urbanizaciones que el Distrito autorizó en su momento, y las escrituras más antiguas conservan referencias a esas parcelaciones. Quien manda en el día a día es la asamblea y su administración, y en una torre con decisiones acumuladas conviene leer las actas y el estado de los pleitos de la copropiedad antes que el folleto.

Lo propio de Bocagrande

Qué verificar, paso a paso

1. Pida el certificado de tradición y libertad del predio que se vende y también el del predio por donde pasa el acceso. Una servidumbre deja huella en los dos folios: en uno como derecho, en el otro como gravamen.
2. Pregunte al vendedor por la escritura que constituyó la servidumbre y pídala completa. Si la respuesta es que «siempre se ha pasado por ahí», eso es una respuesta y conviene anotarla.
3. Compare el trazado real del camino con los linderos de la ficha catastral del IGAC, para saber por qué predios cruza de verdad.
4. Consulte en el POT si en el polígono de Bocagrande hay vía o acceso público previsto, y si el urbanizador quedó con obligación de entregarlo.
5. Verifique en la Rama Judicial si hay procesos en curso entre los colindantes, que es donde aparecen los pleitos de paso antes de que nadie los mencione en la visita.
6. Si el camino baja a la playa, pregunte a DIMAR si ese tramo tiene concesión o algún cierre autorizado, porque un acceso puede estar limitado sin que ningún vecino tenga la culpa.

Errores que salen caros

• Dar por hecho que un inmueble en primera línea tiene acceso propio. En este litoral la franja frente al mar es pública y el paso hacia ella es lo que se negocia.
• Aceptar una servidumbre pactada en la promesa sin verificar que esté inscrita en el folio del predio que la soporta. Lo que no está inscrito no obliga al tercero que compre después.
• Suponer que la portería del conjunto resuelve el asunto. El acceso a la playa a través de un conjunto depende del reglamento de propiedad horizontal y, cuando hay concesión, de la autoridad marítima.

Preguntas frecuentes

Si la playa es pública, ¿por qué puede faltarme el acceso?

Porque el carácter público de la playa no crea un camino sobre predio privado. Lo que da derecho a pasar es la servidumbre inscrita o una vía pública, y eso se consulta en el registro y en el POT.

¿Sirve un acuerdo firmado con el vecino?

Sirve entre quienes lo firmaron. Para que acompañe al inmueble cuando el vecino venda tiene que estar constituido e inscrito; pregunte por la escritura y por el folio.

¿En qué sectores es más frecuente el pleito de paso?

Donde hay lote sin desarrollar entre la vía y el mar, como ocurre en Manzanillo del Mar y en los tramos todavía abiertos de Cielo Mar y Punta Canoa. En Bocagrande la pregunta se hace igual, con el certificado de los dos predios en la mano.

Dónde comprobarlo

• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Rama Judicial — si hay procesos judiciales en curso sobre el inmueble o sus titulares
• Dirección General Marítima (DIMAR) — los bienes de uso público de la zona de bajamar y las concesiones sobre playa
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Bocagrande

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026