Colombia no le prohíbe a un extranjero comprar vivienda, y en Crespo buena parte de la demanda viene de fuera. Lo que sí hay son trámites que, si se hacen en el orden equivocado, dejan la inversión sin registrar ante el Banco de la República.
La compra en sí es la parte sencilla. Lo que decide si puede sacar el dinero después, y a qué tasa, es el registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República, que se hace con el canal cambiario y no con una transferencia cualquiera. A eso se suman el RUT ante la DIAN para los impuestos del inmueble, y la debida diligencia de origen de fondos que el sector inmobiliario está obligado a hacer.
Aquí el expediente lo complica un vecino con el que no se negocia: la terminal aérea. El barrio queda bajo el cono de aproximación, así que sobre una obra no opina solo la curaduría urbana que estudia la licencia, sino también la autoridad aeronáutica, que fija las superficies limitadoras de obstáculos, y el operador que administra el aeropuerto por concesión. Eso cambia el orden del trámite: antes de comprar pensando en ampliar en altura hay que pedir el concepto de uso de suelo al Distrito y preguntar por el pronunciamiento aeronáutico, porque es ahí donde se cae lo que el vendedor da por supuesto. A la altura se suma la afectación por ruido, que no figura en el certificado de tradición y libertad y sí en el régimen del aeródromo, de modo que el riesgo no está en el título sino en la norma que pesa sobre él. La contraparte también es otra: barrio formal de propietarios antiguos, con sucesiones sin liquidar y casas convertidas en varios apartamentos sin inscribir la división, así que conviene confrontar la licencia original con lo que hoy existe antes de aceptar un avalúo por unidades.
Lo propio de Crespo
El barrio que se atraviesa para entrar y salir de la ciudad: residencial, consolidado y pegado a la terminal aérea, con frente de mar propio. Casa de barrio y edificio de vivienda conviven con apartamentos destinados a estancias cortas por la cercanía a la terminal. Es la bisagra entre el Centro y la Zona Norte: por aquí pasa la salida al Anillo Vial y la entrada al aeropuerto Rafael Núñez.
- qué altura admite el predio bajo el cono de aproximación del aeropuerto, porque la restricción aeronáutica se suma a la norma del Distrito y es lo primero que se omite al ofrecer un lote
- si lo construido coincide con la licencia y con el folio, muy común en casas de barrio subdivididas en apartamentos sin inscribir la división
- cómo quedó resuelta la protección de la orilla frente al predio y qué entidad responde por esa obra, porque no es el vendedor
Qué verificar, paso a paso
- Decida antes de girar el dinero si compra a nombre propio o de una sociedad, porque el registro cambiario y el impuesto cambian según la respuesta.
- Pregunte en el Banco de la República cómo se registra la inversión extranjera en inmuebles y por qué canal debe entrar el giro.
- Tramite el RUT ante la DIAN. Lo necesita para el impuesto predial y para la venta futura.
- Si no va a estar presente en la firma, otorgue poder ante cónsul de Colombia o con apostilla, según donde esté.
- Prepare la documentación de origen de fondos antes de la promesa: el corredor y el notario están obligados a pedirla.
- Confirme con Migración Colombia si su caso aplica a la visa por inversión, que es un asunto distinto de la compra.
Errores que salen caros
- Girar el dinero por fuera del canal cambiario. La compra se registra igual, pero la inversión queda sin registrar y eso se descubre al vender.
- Suponer que comprar da residencia automáticamente. Son dos trámites distintos y con requisitos propios.
- Firmar promesa sin tener el poder listo cuando se compra a distancia, que es la causa más común de que se corra la fecha de escritura.
Preguntas frecuentes
- ¿Necesito cédula de extranjería para comprar?
- No para comprar. Sí para algunos trámites posteriores, y Migración Colombia es quien define cuáles.
- ¿Puedo comprar sin venir a Cartagena?
- Sí, con poder otorgado ante cónsul o apostillado. Lo que no conviene delegar es la verificación del título.
- ¿Hay restricción para extranjeros cerca de la costa?
- La restricción relevante no es la nacionalidad sino la naturaleza del suelo: la zona de bajamar es bien de uso público y no se vende a nadie, colombiano o extranjero.
Dónde comprobarlo
- Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Migración Colombia — las visas y la cédula de extranjería, incluida la visa por inversión en inmueble
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- UIAF — las obligaciones de prevención de lavado que aplican al sector inmobiliario
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Crespo
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 05/11/2026
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