Colombia no le prohíbe a un extranjero comprar vivienda, y en El Laguito buena parte de la demanda viene de fuera. Lo que sí hay son trámites que, si se hacen en el orden equivocado, dejan la inversión sin registrar ante el Banco de la República.
La compra en sí es la parte sencilla. Lo que decide si puede sacar el dinero después, y a qué tasa, es el registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República, que se hace con el canal cambiario y no con una transferencia cualquiera. A eso se suman el RUT ante la DIAN para los impuestos del inmueble, y la debida diligencia de origen de fondos que el sector inmobiliario está obligado a hacer.
La diferencia de trámite aquí no está en el suelo sino en el edificio: casi todo es propiedad horizontal antigua y densa, y quien decide no es el Distrito sino la asamblea de copropietarios a través del reglamento. Comprar supone leer ese reglamento antes que cualquier folleto, revisar las actas de asamblea de los últimos períodos y pedir a la administración el paz y salvo, el presupuesto aprobado y el detalle de cuotas extraordinarias, porque un acuerdo de obra ya votado se traslada al comprador aunque no lo haya firmado. Como el sector vive del alojamiento, se añade el registro nacional de turismo: el prestador debe estar inscrito, el reglamento tiene que admitir ese uso y las dos cosas deben coincidir, porque una se exige por entidad nacional y la otra depende de los vecinos. La contraparte suele ser un propietario que ya explota la unidad, a veces con un operador de por medio y con contratos de administración vigentes, de modo que hay que saber qué se transfiere junto con el inmueble y qué queda atado al operador anterior.
Lo propio de El Laguito
La punta de Bocagrande, rodeada de agua por casi todos sus costados y volcada al alojamiento de visitantes desde que se construyó. Torres de apartamentos antiguas y muy densas, con gran parte de las unidades dedicadas a estancias cortas y a aparta hoteles. Se entra únicamente atravesando Bocagrande por una vía estrecha que termina en la punta, sin salida alternativa.
- qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, porque la asamblea puede haberlo limitado y eso define el negocio
- si la unidad y el edificio están inscritos en el registro nacional de turismo y a nombre de quién, porque el requisito recae sobre quien presta el servicio
- el estado de las cuentas y de los pleitos de la copropiedad, además del mantenimiento de fachada y de redes en un edificio expuesto al salitre
Qué verificar, paso a paso
- Decida antes de girar el dinero si compra a nombre propio o de una sociedad, porque el registro cambiario y el impuesto cambian según la respuesta.
- Pregunte en el Banco de la República cómo se registra la inversión extranjera en inmuebles y por qué canal debe entrar el giro.
- Tramite el RUT ante la DIAN. Lo necesita para el impuesto predial y para la venta futura.
- Si no va a estar presente en la firma, otorgue poder ante cónsul de Colombia o con apostilla, según donde esté.
- Prepare la documentación de origen de fondos antes de la promesa: el corredor y el notario están obligados a pedirla.
- Confirme con Migración Colombia si su caso aplica a la visa por inversión, que es un asunto distinto de la compra.
Errores que salen caros
- Girar el dinero por fuera del canal cambiario. La compra se registra igual, pero la inversión queda sin registrar y eso se descubre al vender.
- Suponer que comprar da residencia automáticamente. Son dos trámites distintos y con requisitos propios.
- Firmar promesa sin tener el poder listo cuando se compra a distancia, que es la causa más común de que se corra la fecha de escritura.
Preguntas frecuentes
- ¿Necesito cédula de extranjería para comprar?
- No para comprar. Sí para algunos trámites posteriores, y Migración Colombia es quien define cuáles.
- ¿Puedo comprar sin venir a Cartagena?
- Sí, con poder otorgado ante cónsul o apostillado. Lo que no conviene delegar es la verificación del título.
- ¿Hay restricción para extranjeros cerca de la costa?
- La restricción relevante no es la nacionalidad sino la naturaleza del suelo: la zona de bajamar es bien de uso público y no se vende a nadie, colombiano o extranjero.
Dónde comprobarlo
- Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Migración Colombia — las visas y la cédula de extranjería, incluida la visa por inversión en inmueble
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- UIAF — las obligaciones de prevención de lavado que aplican al sector inmobiliario
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece El Laguito
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 05/11/2026
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