Zona de bajamar en El Laguito: por qué hay lotes cercados que no se pueden vender

La zona de bajamar es bien de uso público de la Nación y no es susceptible de propiedad privada. Eso no impide que en El Laguito aparezca cercada, construida y con escritura firmada ante notario.

Un bien de uso público no entra al comercio: no se vende, no se hipoteca y no se gana por posesión aunque la familia lleve generaciones ahí. Lo que sí puede existir sobre la playa y la bajamar es una concesión o un permiso de la autoridad marítima, temporal, revocable y sin transferir el dominio a nadie. La consecuencia para el comprador es económica: si parte del área que le están cobrando cae en bajamar, esa parte no la está comprando y el banco no la va a aceptar como garantía. La línea no se ve desde la terraza y no está dibujada en la escritura.

La diferencia de trámite aquí no está en el suelo sino en el edificio: casi todo es propiedad horizontal antigua y densa, y quien decide no es el Distrito sino la asamblea de copropietarios a través del reglamento. Comprar supone leer ese reglamento antes que cualquier folleto, revisar las actas de asamblea de los últimos períodos y pedir a la administración el paz y salvo, el presupuesto aprobado y el detalle de cuotas extraordinarias, porque un acuerdo de obra ya votado se traslada al comprador aunque no lo haya firmado. Como el sector vive del alojamiento, se añade el registro nacional de turismo: el prestador debe estar inscrito, el reglamento tiene que admitir ese uso y las dos cosas deben coincidir, porque una se exige por entidad nacional y la otra depende de los vecinos. La contraparte suele ser un propietario que ya explota la unidad, a veces con un operador de por medio y con contratos de administración vigentes, de modo que hay que saber qué se transfiere junto con el inmueble y qué queda atado al operador anterior.

Lo propio de El Laguito

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a DIMAR, la autoridad marítima, información sobre el deslinde de bienes de uso público en el tramo de litoral donde está el predio de El Laguito, y si existe concesión vigente sobre esa playa y a nombre de quién. Se solicita por escrito y no exige estar en Colombia.
2. Confronte el área y los linderos del certificado de tradición y libertad con la ficha catastral del IGAC: una diferencia de área hacia el mar es la señal que conviene entender antes de seguir.
3. Lea las anotaciones del certificado de atrás hacia adelante buscando adjudicaciones, falsa tradición o englobes que hayan ampliado el predio hacia la playa en algún momento de la cadena.
4. Pida que el levantamiento topográfico esté referenciado y firmado por un profesional identificable, no un plano de sala de ventas sin autor.
5. Verifique además lo propio de El Laguito, que no es igual de un tramo de litoral al siguiente: qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, porque la asamblea puede haberlo limitado y eso define el negocio; si la unidad y el edificio están inscritos en el registro nacional de turismo y a nombre de quién, porque el requisito recae sobre quien presta el servicio y el estado de las cuentas y de los pleitos de la copropiedad, además del mantenimiento de fachada y de redes en un edificio expuesto al salitre.

Errores que salen caros

• Tomar la cerca, la construcción y el pago del impuesto predial como prueba de dominio. Es el error de quien compra lote de playa: ninguna de las tres convierte un bien de uso público en propiedad privada, y el recibo del predial no es título.
• Confundir la concesión con la propiedad. Es el error de quien compra apartamento en torre frente a la playa y cree que el acceso viene con la unidad: la concesión autoriza un uso por un tiempo, está a nombre de alguien y no se vende con el inmueble.
• Aceptar que «eso aquí siempre ha sido así». La costumbre del sector no modifica la naturaleza jurídica del suelo, y el comprador extranjero es quien paga la diferencia.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé hasta dónde llega la zona de bajamar en un predio concreto?

No se deduce mirando la playa. La autoridad competente es DIMAR y es a ella a quien se le pregunta por el deslinde del tramo.

Si la escritura está registrada, ¿no está resuelto el asunto?

El registro acredita que el acto se inscribió, no que el objeto sea susceptible de propiedad privada. Son dos preguntas distintas y la segunda se resuelve con la autoridad marítima.

¿Qué tiene El Laguito que cambie esta consulta?

La regla es la misma en toda la ciudad; lo que cambia es la historia del suelo. En Bocagrande y Castillogrande hay terreno ganado al mar, en La Boquilla el cordón litoral se combina con titulación colectiva, y en El Laguito lo que corresponde es consultar ese tramo y no el de al lado.

Dónde comprobarlo

• Dirección General Marítima (DIMAR) — los bienes de uso público de la zona de bajamar y las concesiones sobre playa
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Cardique, autoridad ambiental del Canal del Dique — permisos ambientales, ronda hídrica y afectaciones de manglar o ciénaga
• Ventanilla Única de Registro (VUR) — consultar en línea la matrícula inmobiliaria y pedir el certificado sin ir a la oficina
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece El Laguito

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 05/11/2026