Retenciones y tributos del cierre: qué se liquida al comprar local comercial en Bocagrande

En el cierre no se paga una sola cosa: se liquidan tributos distintos, ante entidades distintas, y algunos los retiene quien no es parte del negocio. La naturaleza del inmueble cambia qué se liquida, y por eso la lista del cierre de un lote no es la del cierre de una unidad en propiedad horizontal.

La pregunta que de verdad decide dinero no es cuánto, sino quién liquida y qué pasa si estaba mal liquidado. La notaría liquida lo que la ley le manda retener y declarar en la escritura; la oficina de registro cobra lo suyo para inscribir; el Distrito responde por el impuesto predial y por la contribución de valorización asociados al predio; y la DIAN es la entidad que dice, según la naturaleza y la destinación del inmueble, qué retención aplica a la operación y quién es el obligado a practicarla. Cuando lo que se compra es local comercial, esa respuesta cambia: no se liquida igual un suelo sin construir, una unidad sometida a propiedad horizontal y un inmueble destinado a una actividad comercial. Y lo que queda debiendo del pasado no se queda con el vendedor: el predio llega con lo suyo al comprador, y de ahí que el paz y salvo se pida antes de firmar y no después.

El local comercial se compra distinto porque no se compra un espacio sino la posibilidad de que alguien ejerza en él una actividad, y esa posibilidad la conceden terceros. Hacen falta dos permisos que nadie reúne por uno: el que da la norma de uso del suelo sobre ese predio y el que da el reglamento de la copropiedad, que pueden no coincidir; y encima de ellos vienen los permisos propios del negocio del arrendatario, que se piden actividad por actividad. La segunda diferencia es la relación con el inquilino. El arrendamiento de local con destino comercial se rige por reglas distintas a las de la vivienda, con una expectativa de continuidad del arrendatario que conviene hacerle explicar a un abogado antes de firmar, porque el comprador entra en un contrato que ya existe y hereda su historia. La tercera es que el local depende de lo que está fuera de él: la fachada, el aviso, el andén, la zona de cargue y el acceso del público suelen ser bien común o espacio público, de modo que lo que hace rentable el espacio no está dentro de sus muros y no se decide desde la unidad.

El trámite en Bocagrande es el de un mercado de reventa maduro, y eso tiene consecuencias que no se repiten en el norte. La contraparte casi nunca es un constructor: es un propietario antiguo o, con mucha frecuencia, una sucesión no liquidada en la que los herederos viven en países distintos, de modo que el cierre no depende de un poder sino de varios, y de la partición. El folio también es antiguo: se abrió cuando el edificio se sometió a propiedad horizontal, arrastra anotaciones viejas como hipotecas canceladas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o embargos levantados, y la descripción del área no siempre coincide con el levantamiento actual, así que se compara folio contra escritura y contra el plano de la unidad. La península es además suelo ganado al mar bajo urbanizaciones que el Distrito autorizó en su momento, y las escrituras más antiguas conservan referencias a esas parcelaciones. Quien manda en el día a día es la asamblea y su administración, y en una torre con decisiones acumuladas conviene leer las actas y el estado de los pleitos de la copropiedad antes que el folleto.

Lo propio de Bocagrande

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN qué retenciones y qué tributos se liquidan en una compraventa como la suya, quién está obligado a practicarlos y en qué momento del cierre se aplican. La respuesta depende de la naturaleza del inmueble y de la calidad del vendedor, no del acuerdo de las partes.
2. Lo que la naturaleza de local comercial obliga a revisar antes de aceptar la liquidación del cierre: si el POT permite el uso comercial en ese predio y si el reglamento de propiedad horizontal lo admite, porque son dos permisos distintos y hacen falta los dos; si la actividad concreta que se quiere abrir exige concepto de uso de suelo y quién lo pide, el propietario o el arrendatario y cómo se reparten la fachada, el aviso, el andén y la zona de cargue, que suelen ser bien común aunque el local los use a diario.
3. Pida al Distrito el paz y salvo del impuesto predial y el estado de la contribución de valorización que afecte al predio en Bocagrande, con fecha reciente y a nombre de la matrícula, no a nombre del vendedor.
4. Pida el certificado de tradición y libertad a la Superintendencia de Notariado y Registro y lea si hay embargo, hipoteca o gravamen pendiente de cancelar, porque eso se paga antes de inscribir.
5. Pida al administrador el paz y salvo de las cuotas de administración y de las cuotas extraordinarias aprobadas, y pregunte si hay alguna aprobada y aún no facturada.
6. Pida a la notaría la liquidación del cierre por escrito antes de la firma, con cada concepto separado y con la entidad a la que va cada uno, y hágala revisar por su contador antes de girar.

Errores que salen caros

• Negociar quién paga qué sin saber quién está obligado a retener. El reparto entre las partes no desplaza la obligación legal, y el faltante aparece en la escritura o en la inscripción.
• Pedir el paz y salvo a nombre del vendedor. Lo que grava es el predio: el certificado se pide por la matrícula inmobiliaria.
• Dar por cerrado el cierre con la firma. Mientras no esté inscrita la escritura, lo que falte de liquidar sigue frenando el registro.

Preguntas frecuentes

¿Por qué no publican lo que cuesta cerrar?

Porque las tarifas y las bases cambian, y porque dependen de la naturaleza del inmueble y de la calidad del vendedor. La liquidación concreta la da la notaría por escrito y la confirma la DIAN.

¿Cambia algo si compro local comercial en lugar de otra cosa?

Cambia qué se liquida y ante quién. Por eso el primer paso es preguntarle a la DIAN por la operación concreta, con la destinación del inmueble sobre la mesa.

¿A quién le pido el paz y salvo?

El del predial y el de valorización, al Distrito; el de cuotas, al administrador de la copropiedad; y el estado de gravámenes, al certificado de tradición y libertad.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Bocagrande

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026