Inspección técnica antes de la promesa: apartamento en propiedad horizontal en Serena del Mar

La revisión del título dice quién puede vender; la inspección técnica dice qué se está vendiendo. Son dos encargos distintos, los paga el comprador y en Serena del Mar el segundo se omite casi siempre porque el comprador no está en la ciudad para abrir la puerta.

Lo que se mira en una inspección no es la misma lista para todo inmueble: cuando lo que se compra es apartamento en propiedad horizontal, el informe tiene que pronunciarse sobre lo que la naturaleza de ese inmueble pone en riesgo, y no sobre un formulario genérico de humedades y enchufes. Eso importa por dinero y por oportunidad. Por dinero, porque la reparación que no se detectó antes de firmar la promesa se paga después con cargo al comprador, y en propiedad horizontal puede acabar repartida entre todos los propietarios por cuota extraordinaria. Y por oportunidad, porque antes de la promesa lo que aparezca es materia de negociación y después ya solo es reclamación. El informe lo firma un profesional que responde por lo que escribió; el folleto no lo firma nadie.

Comprar bajo el régimen de propiedad horizontal es entrar en una persona jurídica que ya existe y cuyas reglas no se negocian en la mesa de la compraventa: el reglamento se acepta completo, con lo que decidieron asambleas anteriores y con las decisiones que las futuras tomen por mayoría sin que el comprador pueda oponerse. Eso cambia el objeto de la revisión. En una casa, quien revisa títulos mira la cadena del predio; aquí mira además la vida interna de una comunidad de la que uno se vuelve socio obligado: quién administra, qué órgano aprueba un gasto extraordinario, qué pasó en las últimas asambleas y si el edificio está al día con lo que le corresponde reparar. Cambia también quién cobra: además del impuesto predial, la unidad genera una cuota que se paga a la administración mientras uno sea propietario, se use o no el apartamento, y lo que el anterior propietario dejó de pagar persigue a la unidad y no a la persona, de modo que el certificado de la administración importa tanto como el del registro. Para quien compra desde fuera del país, la consecuencia práctica es que hay que designar a alguien que reciba convocatorias y vote, porque la asamblea no espera.

Serena del Mar tiene norma propia: el suelo se desarrolla por un plan parcial que el Distrito adoptó por decreto, y ese decreto, no la lectura general del POT, es el que fija usos, cesiones y obligaciones del predio. Por eso el documento que hay que pedir aquí es el decreto de adopción con sus planos, y no basta el concepto de uso de suelo que sirve en un barrio consolidado. La segunda diferencia es que existe un nivel de gobierno privado que no aparece en ningún otro sector: la ciudadela tiene estatutos propios, comité de arquitectura y reglas de diseño que aprueban fachadas, cerramientos y reformas, y esas reglas siguen al inmueble cuando se revende, así que obligan a quien no las negoció. La tercera es la contraparte: se trata casi siempre con el promotor o con una fiduciaria que administra las etapas, y el folio de la unidad desciende de un predio de gran extensión que se desengloba por fases, por lo que la titulación se verifica hacia arriba, hasta la matriz y las escrituras de cesión al Distrito. Y la infraestructura la construyó el urbanizador: lo que importa es si ya se entregó a la empresa de servicios o si sigue en manos privadas.

Lo propio de Serena del Mar

Qué verificar, paso a paso

1. Pida en la curaduría urbana la licencia y los planos aprobados, y confronte con lo que le están mostrando qué uso, qué área y qué altura autorizó esa licencia. Lo construido de más no se legaliza con la escritura.
2. Lo propio de apartamento en propiedad horizontal sobre lo que el informe tiene que pronunciarse, punto por punto: qué coeficiente de copropiedad tiene la unidad en el reglamento, porque de él dependen la cuota de administración y el peso del voto en la asamblea; qué bienes comunes de uso exclusivo quedaron asignados a la unidad en la escritura —parqueadero, depósito, patio— y si coinciden con lo que le están mostrando y si el reglamento de propiedad horizontal y el acta de la última asamblea dicen lo mismo sobre reformas interiores, mascotas y alquiler.
3. Y lo propio del sector, que conviene que el mismo informe recoja en Serena del Mar: en qué etapa del plan parcial está el predio, porque las obligaciones urbanísticas y los tiempos de urbanismo no son iguales en todas; qué equipamientos están construidos y qué está solo aprobado, distinción que la sala de ventas no siempre hace y cómo se reparten las cuotas de la ciudadela frente a las del conjunto, que son dos cobros distintos y se suman.
4. Encargue la visita a un ingeniero o arquitecto que usted contrate, no al que ofrece el vendedor, y pida informe escrito con fotografías fechadas, firma y matrícula profesional. Pregunte en Camacol Bolívar quién hace peritaje técnico en la región y pida referencias comprobables.
5. Acuerde por escrito con el vendedor la fecha de la visita y el acceso al inmueble antes de firmar la promesa, y deje el informe como anexo de la promesa junto con las correcciones pactadas y quién las paga.
6. Pregunte en el Distrito si hay actuación administrativa abierta sobre el inmueble por obra sin licencia o por incumplimiento de la norma urbanística, porque eso acompaña al predio y no al vendedor.

Errores que salen caros

• Aceptar el informe que trae el vendedor o el constructor. El informe útil es el que encargó el comprador y al que se le puede repreguntar.
• Dejar la inspección para después de la promesa, cuando el precio ya está pactado. Lo que aparece entonces se discute desde la posición más débil.
• Confundir la inspección técnica con la revisión de títulos. Una mira la construcción y la otra mira la cadena de dominio; hacen falta las dos y no las hace la misma persona.

Preguntas frecuentes

¿Se puede hacer la inspección sin estar en Cartagena?

Sí, es lo habitual: usted contrata al profesional, acuerda el acceso con el vendedor y recibe el informe firmado. Lo que no conviene delegar es la elección de quién lo hace.

¿La inspección cambia según el tipo de inmueble?

Cambia lo esencial. Lo que hay que verificar en apartamento en propiedad horizontal sale de la naturaleza del inmueble —qué es área privada, qué es bien común, qué autoriza la licencia— y no de la lista general de acabados.

¿Quién paga las reparaciones que encuentre el informe?

Quien lo haya pactado por escrito. Si el informe queda como anexo de la promesa con las correcciones y los responsables, hay con qué exigir; si queda en un correo, no.

Dónde comprobarlo

• Curadurías Urbanas de Cartagena — si existe licencia de construcción o urbanismo vigente y qué autoriza exactamente
• Camacol Bolívar — las cifras del gremio sobre iniciaciones y lanzamientos en Bolívar
• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Serena del Mar

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026