Servicios públicos de un apartamento en propiedad horizontal en Serena del Mar: disponibilidad, medidor y deudas anteriores

Que haya agua el día de la visita no prueba que la disponibilidad esté certificada, y el medidor que alimenta un apartamento en propiedad horizontal no siempre está a nombre del inmueble. Son dos documentos distintos, los expide gente distinta, y el comprador que no los pide hereda lo que no preguntó.

La disponibilidad de servicios se acredita con una certificación de la empresa prestadora sobre ese predio concreto, y es la pieza que la curaduría mira cuando se pide licencia. Una promesa verbal del vendedor, una acometida provisional o una conexión tomada del vecino no son lo mismo, y la diferencia decide si un apartamento en propiedad horizontal se puede habitar, escriturar o reformar. Al lado de eso va la cuenta: en Colombia los saldos de servicios públicos siguen al inmueble, no a la persona que los generó, así que el estado de la cuenta y el nombre que figura en el medidor son materia de la promesa y no del acto de confianza. Cuánto se debe lo dice la empresa prestadora; a quién le toca pagarlo es lo que se pacta por escrito antes de firmar.

Comprar bajo el régimen de propiedad horizontal es entrar en una persona jurídica que ya existe y cuyas reglas no se negocian en la mesa de la compraventa: el reglamento se acepta completo, con lo que decidieron asambleas anteriores y con las decisiones que las futuras tomen por mayoría sin que el comprador pueda oponerse. Eso cambia el objeto de la revisión. En una casa, quien revisa títulos mira la cadena del predio; aquí mira además la vida interna de una comunidad de la que uno se vuelve socio obligado: quién administra, qué órgano aprueba un gasto extraordinario, qué pasó en las últimas asambleas y si el edificio está al día con lo que le corresponde reparar. Cambia también quién cobra: además del impuesto predial, la unidad genera una cuota que se paga a la administración mientras uno sea propietario, se use o no el apartamento, y lo que el anterior propietario dejó de pagar persigue a la unidad y no a la persona, de modo que el certificado de la administración importa tanto como el del registro. Para quien compra desde fuera del país, la consecuencia práctica es que hay que designar a alguien que reciba convocatorias y vote, porque la asamblea no espera.

Serena del Mar tiene norma propia: el suelo se desarrolla por un plan parcial que el Distrito adoptó por decreto, y ese decreto, no la lectura general del POT, es el que fija usos, cesiones y obligaciones del predio. Por eso el documento que hay que pedir aquí es el decreto de adopción con sus planos, y no basta el concepto de uso de suelo que sirve en un barrio consolidado. La segunda diferencia es que existe un nivel de gobierno privado que no aparece en ningún otro sector: la ciudadela tiene estatutos propios, comité de arquitectura y reglas de diseño que aprueban fachadas, cerramientos y reformas, y esas reglas siguen al inmueble cuando se revende, así que obligan a quien no las negoció. La tercera es la contraparte: se trata casi siempre con el promotor o con una fiduciaria que administra las etapas, y el folio de la unidad desciende de un predio de gran extensión que se desengloba por fases, por lo que la titulación se verifica hacia arriba, hasta la matriz y las escrituras de cesión al Distrito. Y la infraestructura la construyó el urbanizador: lo que importa es si ya se entregó a la empresa de servicios o si sigue en manos privadas.

Lo propio de Serena del Mar

Qué verificar, paso a paso

1. Pida a la empresa prestadora la certificación de disponibilidad de acueducto y alcantarillado para la matrícula del predio, no para el proyecto ni para el sector.
2. Pida el último estado de cuenta de cada servicio y pregunte a la empresa si hay acuerdos de pago, refinanciaciones o cobros en reclamación sobre ese medidor.
3. Compruebe a nombre de quién está el medidor y si corresponde a la unidad que le muestran: en copropiedad conviven medidores individuales con servicios de zona común que se reparten en la cuota.
4. Verifique lo que es propio de un apartamento en propiedad horizontal y no cambia con el sector: qué coeficiente de copropiedad tiene la unidad en el reglamento, porque de él dependen la cuota de administración y el peso del voto en la asamblea; qué bienes comunes de uso exclusivo quedaron asignados a la unidad en la escritura —parqueadero, depósito, patio— y si coinciden con lo que le están mostrando y si el reglamento de propiedad horizontal y el acta de la última asamblea dicen lo mismo sobre reformas interiores, mascotas y alquiler.
5. Verifique además lo que exige Serena del Mar en particular, con la autoridad que lo impone: en qué etapa del plan parcial está el predio, porque las obligaciones urbanísticas y los tiempos de urbanismo no son iguales en todas; qué equipamientos están construidos y qué está solo aprobado, distinción que la sala de ventas no siempre hace y cómo se reparten las cuotas de la ciudadela frente a las del conjunto, que son dos cobros distintos y se suman.
6. Haga que la promesa diga quién responde por los saldos anteriores al cierre y pida el paz y salvo o la certificación de la cuenta antes de la firma, que se solicita sin estar en Colombia.

Errores que salen caros

• Tomar la factura que muestra el vendedor como estado de cuenta. La factura dice un período; el estado de cuenta dice el saldo y los acuerdos vigentes.
• Dar por servida la red porque la hay en la vía. La red frente al predio y la acometida con medidor del predio son cosas distintas, y en lotes es justo donde falla la cuenta.
• Olvidar los servicios de la zona común. En copropiedad el consumo del ascensor, la bomba y la iluminación llega por la cuota de administración, no por la factura de la unidad.

Preguntas frecuentes

¿La deuda de servicios del vendedor pasa al comprador?

El saldo se cobra sobre el inmueble, así que es un punto que se pacta expresamente en la promesa. Pídale a la empresa prestadora la certificación del estado de la cuenta y consulte con su abogado cómo quedó redactada esa cláusula.

¿Quién expide la certificación de disponibilidad?

La empresa prestadora del servicio en ese predio. La curaduría y la Alcaldía la exigen como anexo, pero no la emiten.

¿Puedo pedir todo esto desde fuera de Colombia?

El estado de cuenta y la certificación se solicitan ante la empresa prestadora y en varios casos se tramitan en línea. Si la solicitud exige ser el propietario, el vendedor es quien la pide y usted recibe el documento por escrito.

Dónde comprobarlo

• Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
• Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
• Curadurías Urbanas de Cartagena — si existe licencia de construcción o urbanismo vigente y qué autoriza exactamente
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Serena del Mar

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026