Doble tributación: las preguntas que un comprador mexicano resuelve antes de comprar en Bocagrande

Un inmueble en Colombia puede tener consecuencias tributarias en dos países a la vez, y ninguna de las dos se resuelve en la sala de ventas. Lo que sigue no son respuestas: son las preguntas que un comprador mexicano tiene que llevar resueltas a la firma, y a quién se le preguntan.

Aquí no afirmamos qué países tienen convenio con Colombia ni qué le corresponde declarar a nadie, y la razón es práctica: esas listas y esas reglas se modifican, y una afirmación equivocada se repetiría en todas las páginas. Lo que sí se puede decir es cómo está armado el problema. Hay dos administraciones tributarias con sus propias reglas, hay dos momentos que se tratan distinto —la tenencia del inmueble con su renta de arrendamiento, y la venta con su ganancia ocasional— y hay una condición personal, la residencia fiscal, que no se elige sino que se determina con reglas y que cambia lo que se retiene y lo que se declara. La DIAN es la autoridad para el lado colombiano; para el otro lado hace falta un contador en ese país; y la Cancillería es quien explica la apostilla de los certificados que cada administración le va a pedir a la otra. Ninguna de esas tres conversaciones la sustituye el vendedor.

Hay dos pesos en la operación y conviene decir siempre de cuál se habla, porque el contrato se firma en pesos colombianos y el dinero sale en pesos mexicanos: el giro se convierte, entra por el mercado cambiario con su declaración de cambio y se registra como inversión extranjera ante el Banco de la República, que es a quien se le pregunta cómo y a nombre de quién. El poder para firmar a distancia se otorga ante el cónsul de Colombia en la ciudad donde vive o ante notario público con apostilla, y cuál de las dos formas pide la notaría de Cartagena se confirma con la notaría y con la Cancillería antes de viajar a firmar algo. La visa y la cédula de extranjería no son iguales para todas las nacionalidades y se consultan con Migración Colombia: entrar sin visa para conocer la ciudad y establecerse en ella son dos situaciones distintas. La pregunta tributaria que hay que resolver con un contador en cada país es si existe convenio entre Colombia y su país y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional.

El trámite en Bocagrande es el de un mercado de reventa maduro, y eso tiene consecuencias que no se repiten en el norte. La contraparte casi nunca es un constructor: es un propietario antiguo o, con mucha frecuencia, una sucesión no liquidada en la que los herederos viven en países distintos, de modo que el cierre no depende de un poder sino de varios, y de la partición. El folio también es antiguo: se abrió cuando el edificio se sometió a propiedad horizontal, arrastra anotaciones viejas como hipotecas canceladas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o embargos levantados, y la descripción del área no siempre coincide con el levantamiento actual, así que se compara folio contra escritura y contra el plano de la unidad. La península es además suelo ganado al mar bajo urbanizaciones que el Distrito autorizó en su momento, y las escrituras más antiguas conservan referencias a esas parcelaciones. Quien manda en el día a día es la asamblea y su administración, y en una torre con decisiones acumuladas conviene leer las actas y el estado de los pleitos de la copropiedad antes que el folleto.

Lo propio de Bocagrande

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN, por su caso concreto, cómo se determina la residencia fiscal, qué se declara en Colombia por la tenencia del inmueble y qué se declara por la venta, y qué retenciones aplican a quien no es residente fiscal.
2. Las preguntas que un comprador mexicano tiene que resolver antes de cerrar: que cada cifra del contrato diga en qué peso está, y que el giro quede registrado como inversión extranjera ante el Banco de la República; si le piden el poder ante cónsul de Colombia o el poder notarial apostillado, preguntándolo a la notaría y a la Cancillería y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
3. Lleve esas mismas preguntas a un contador en su país y pídale por escrito si existe convenio entre Colombia y ese país y, si existe, qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional. La respuesta la da él, no la DIAN ni nosotros.
4. Pregunte en la Cancillería qué certificados de residencia fiscal y qué documentos necesitan apostilla o legalización para que una administración los acepte de la otra.
5. Antes de girar, confirme con el Banco de la República cómo queda registrada la inversión, porque es el registro cambiario el que después soporta la salida del dinero y la pregunta tributaria se hace sobre esa base.
6. Decida con su contador, antes de la promesa y no después, si compra a nombre propio o de una sociedad, porque el titular no se cambia sin otra escritura.

Errores que salen caros

• Preguntar por los impuestos después de firmar. La estructura de la compra se decide antes, y es lo único que todavía se puede elegir.
• Dar por supuesto que existe convenio porque alguien lo dijo en un grupo de compradores. Si existe o no, y qué dice, lo confirma un contador en cada país por escrito.
• Creer que si en Colombia le retuvieron, en su país ya no hay nada que hacer. Son dos administraciones y dos declaraciones distintas; cómo se relacionan es justo la pregunta que hay que resolver.

Preguntas frecuentes

¿Hay convenio entre Colombia y mi país?

No lo afirmamos ni lo negamos aquí: la lista se modifica y una respuesta desactualizada le costaría dinero. Pregúntelo a la DIAN y a un contador en su país, y pida la respuesta por escrito.

¿Voy a pagar dos veces por lo mismo?

Es la pregunta correcta y no tiene una respuesta general: depende de su residencia fiscal, de la regla de cada país y de si existe convenio. Es la conversación que se tiene con un contador en cada país antes de firmar.

¿Puede un comprador mexicano resolver esto sin contador?

La parte colombiana la explica la DIAN, pero la combinación de las dos administraciones no la resuelve ninguna de las dos por usted. Ese es el trabajo del contador en cada país.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Bocagrande

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026