NIT y RUT para comprar en Manzanillo del Mar: la identificación tributaria de un comprador venezolano

La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador venezolano que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.

Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.

Lo que decide esta compra no es el precio sino la trazabilidad: si el dinero pasó por cuentas en terceros países, hay que poder documentar cada tramo del recorrido, y esa documentación se reúne antes de iniciar la operación y no cuando el banco la pide. El giro tiene que entrar por el mercado cambiario con su declaración de cambio y quedar registrado como inversión extranjera ante el Banco de la República, y si la cuenta de origen no está en el mismo país que su documento de identidad, conviene preguntar expresamente al banco y al Banco de la República cómo se registra ese caso. El poder para firmar a distancia depende de dónde esté viviendo hoy, no de su nacionalidad: el cónsul de Colombia en ese país o la apostilla de ese país, y la Cancillería confirma cuál aplica. La visa y la cédula de extranjería se consultan con Migración Colombia, que es quien distingue entre un permiso de permanencia y una visa. Y la pregunta tributaria es si existe convenio entre Colombia y el país donde es residente fiscal, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.

En Manzanillo del Mar el problema no es leer un folio: muchas veces no hay folio que leer. Buena parte de lo que se ofrece son predios que nunca entraron al registro, y lo que la contraparte tiene es una posesión documentada en papel privado, con acta de colindantes y a veces una declaración ante notario, que no es título de dominio. Eso traslada el trámite a autoridades que en los demás sectores no aparecen: la Agencia Nacional de Tierras cuando el suelo es de la Nación, el IGAC y el catastro distrital para identificar el predio, y el corregidor o la inspección de policía cuando hay discusión de ocupación. La verificación se vuelve de campo y de cartografía antes que de notaría: comparar el levantamiento topográfico con la ficha catastral y con lo que de verdad está cercado, porque el mismo lote se ha vendido describiéndolo de maneras distintas. La contraparte suele ser una familia del corregimiento o un intermediario sin mandato escrito, y ese mandato hay que pedirlo. Y la infraestructura no la resuelve una empresa única: pozo o carrotanque, pozo séptico y un ramal de vía cuya conservación no siempre está asignada.

Lo propio de Manzanillo del Mar

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
2. Lo que un comprador venezolano tiene que resolver antes de abrir el trámite: que el recorrido completo del dinero esté documentado tramo por tramo antes de iniciar la operación, incluidos los terceros países; cómo se registra ante el Banco de la República un giro cuya cuenta de origen no está en el país de su documento de identidad y si existe convenio entre Colombia y el país donde es residente fiscal, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
3. Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
4. Pregunte a la notaría de Manzanillo del Mar con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
5. Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
6. Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.

Errores que salen caros

• Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
• Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
• Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.

Preguntas frecuentes

¿Puede un comprador venezolano hacer el trámite sin viajar?

Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.

¿Necesito cédula de extranjería para esto?

Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.

¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?

Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Manzanillo del Mar

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026