La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador de Bogotá que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.
Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.
El crédito lo pide a un banco colombiano con su historial local, no a un banco del exterior ni al vendedor: el banco revisa su reporte en las centrales de riesgo, le pide los soportes de ingreso y encarga por su cuenta el avalúo y el estudio de títulos, y quien responde por la aprobación es el área de crédito hipotecario del banco, no la sala de ventas. Conviene pedir por escrito la carta de aprobación y las instrucciones de desembolso, porque cada desembolso se soporta con un documento distinto: primero la promesa de compraventa, y después la escritura ya registrada con la hipoteca inscrita. El dinero no entra por el mercado cambiario y no hay inversión extranjera que registrar ante el Banco de la República; lo que sí hay que reunir es el soporte de origen de fondos, que es otra cosa y se lo piden el banco y la notaría. Puede firmar presencialmente, de modo que no necesita poder ni apostilla, pero sigue administrando el inmueble desde otra ciudad: hay que definir quién recibe el inmueble, quién paga el predial y la cuota de administración, y a quién se le pide el paz y salvo antes de cada trámite. Lo que lo separa del comprador de Medellín no es la ley, que es la misma, sino el canal por donde va el trámite: su expediente suele estudiarse en la ciudad donde vive. Las preguntas tributarias se remiten a la DIAN y a un contador.
Lo que se compra en Morros no es suelo sino una unidad privada nacida del desenglobe de un solo folio matriz, y eso cambia el expediente: la cadena de títulos del lote la resolvió el constructor una vez, y lo que queda por revisar es el reglamento de propiedad horizontal que se inscribió, el acta de asamblea que lo haya reformado y el coeficiente de copropiedad asignado a la unidad, del que dependen el voto y el cobro. La contraparte tampoco es la del norte sin desarrollar: suele ser un propietario individual que vive fuera de Cartagena, así que el cierre depende de un poder suyo, de la autorización de su cónyuge cuando aplique y del paz y salvo que firma la administración, documento que en un lote rural ni existe. Quien decide aquí es la asamblea de copropietarios y el administrador que ella nombra, no una oficina pública: el Distrito y la curaduría ya intervinieron cuando se licenció la torre. Y la infraestructura interna, desde el bombeo hasta la planta eléctrica y la vigilancia, es privada y se sostiene con el presupuesto que aprueba esa misma asamblea, de modo que el historial de actas describe el inmueble mejor que cualquier recorrido.
Lo propio de Morros
El primer tramo consolidado de la Zona Norte: conjuntos cerrados de torres sobre la vía, con playa al frente y servicios propios. Casi todo es propiedad horizontal en torre, buena parte comprada para segunda vivienda y renta por temporadas. Está a minutos del aeropuerto por el Anillo Vial, que es su única vía real de entrada y salida.
- qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, porque varios conjuntos lo restringen y el comprador se entera después de firmar
- el estado de las cuotas de administración y del fondo de imprevistos, que en edificios frente al mar se consume en mantenimiento de fachada
- si la torre tiene concesión o permiso para el uso de la playa al frente, que no viene con el apartamento
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
- Lo que un comprador de Bogotá tiene que resolver antes de abrir el trámite: qué le exige el banco para estudiar el crédito, quién aprueba y qué documento soporta cada desembolso, pedido por escrito antes de firmar la promesa; qué soporte de origen de fondos le piden el banco y la notaría, que no es lo mismo que un registro de inversión extranjera y quién recibe el inmueble, quién paga el predial y la cuota de administración, y a quién se le pide el paz y salvo mientras usted vive en otra ciudad.
- Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
- Pregunte a la notaría de Morros con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
- Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
- Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.
Errores que salen caros
- Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
- Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
- Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede un comprador de Bogotá hacer el trámite sin viajar?
- Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.
- ¿Necesito cédula de extranjería para esto?
- Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.
- ¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?
- Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Morros
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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