Que haya agua el día de la visita no prueba que la disponibilidad esté certificada, y el medidor que alimenta un apartamento en propiedad horizontal no siempre está a nombre del inmueble. Son dos documentos distintos, los expide gente distinta, y el comprador que no los pide hereda lo que no preguntó.
La disponibilidad de servicios se acredita con una certificación de la empresa prestadora sobre ese predio concreto, y es la pieza que la curaduría mira cuando se pide licencia. Una promesa verbal del vendedor, una acometida provisional o una conexión tomada del vecino no son lo mismo, y la diferencia decide si un apartamento en propiedad horizontal se puede habitar, escriturar o reformar. Al lado de eso va la cuenta: en Colombia los saldos de servicios públicos siguen al inmueble, no a la persona que los generó, así que el estado de la cuenta y el nombre que figura en el medidor son materia de la promesa y no del acto de confianza. Cuánto se debe lo dice la empresa prestadora; a quién le toca pagarlo es lo que se pacta por escrito antes de firmar.
Comprar bajo el régimen de propiedad horizontal es entrar en una persona jurídica que ya existe y cuyas reglas no se negocian en la mesa de la compraventa: el reglamento se acepta completo, con lo que decidieron asambleas anteriores y con las decisiones que las futuras tomen por mayoría sin que el comprador pueda oponerse. Eso cambia el objeto de la revisión. En una casa, quien revisa títulos mira la cadena del predio; aquí mira además la vida interna de una comunidad de la que uno se vuelve socio obligado: quién administra, qué órgano aprueba un gasto extraordinario, qué pasó en las últimas asambleas y si el edificio está al día con lo que le corresponde reparar. Cambia también quién cobra: además del impuesto predial, la unidad genera una cuota que se paga a la administración mientras uno sea propietario, se use o no el apartamento, y lo que el anterior propietario dejó de pagar persigue a la unidad y no a la persona, de modo que el certificado de la administración importa tanto como el del registro. Para quien compra desde fuera del país, la consecuencia práctica es que hay que designar a alguien que reciba convocatorias y vote, porque la asamblea no espera.
Aquí el expediente lo complica un vecino con el que no se negocia: la terminal aérea. El barrio queda bajo el cono de aproximación, así que sobre una obra no opina solo la curaduría urbana que estudia la licencia, sino también la autoridad aeronáutica, que fija las superficies limitadoras de obstáculos, y el operador que administra el aeropuerto por concesión. Eso cambia el orden del trámite: antes de comprar pensando en ampliar en altura hay que pedir el concepto de uso de suelo al Distrito y preguntar por el pronunciamiento aeronáutico, porque es ahí donde se cae lo que el vendedor da por supuesto. A la altura se suma la afectación por ruido, que no figura en el certificado de tradición y libertad y sí en el régimen del aeródromo, de modo que el riesgo no está en el título sino en la norma que pesa sobre él. La contraparte también es otra: barrio formal de propietarios antiguos, con sucesiones sin liquidar y casas convertidas en varios apartamentos sin inscribir la división, así que conviene confrontar la licencia original con lo que hoy existe antes de aceptar un avalúo por unidades.
Lo propio de Crespo
El barrio que se atraviesa para entrar y salir de la ciudad: residencial, consolidado y pegado a la terminal aérea, con frente de mar propio. Casa de barrio y edificio de vivienda conviven con apartamentos destinados a estancias cortas por la cercanía a la terminal. Es la bisagra entre el Centro y la Zona Norte: por aquí pasa la salida al Anillo Vial y la entrada al aeropuerto Rafael Núñez.
- qué altura admite el predio bajo el cono de aproximación del aeropuerto, porque la restricción aeronáutica se suma a la norma del Distrito y es lo primero que se omite al ofrecer un lote
- si lo construido coincide con la licencia y con el folio, muy común en casas de barrio subdivididas en apartamentos sin inscribir la división
- cómo quedó resuelta la protección de la orilla frente al predio y qué entidad responde por esa obra, porque no es el vendedor
Qué verificar, paso a paso
- Pida a la empresa prestadora la certificación de disponibilidad de acueducto y alcantarillado para la matrícula del predio, no para el proyecto ni para el sector.
- Pida el último estado de cuenta de cada servicio y pregunte a la empresa si hay acuerdos de pago, refinanciaciones o cobros en reclamación sobre ese medidor.
- Compruebe a nombre de quién está el medidor y si corresponde a la unidad que le muestran: en copropiedad conviven medidores individuales con servicios de zona común que se reparten en la cuota.
- Verifique lo que es propio de un apartamento en propiedad horizontal y no cambia con el sector: qué coeficiente de copropiedad tiene la unidad en el reglamento, porque de él dependen la cuota de administración y el peso del voto en la asamblea; qué bienes comunes de uso exclusivo quedaron asignados a la unidad en la escritura —parqueadero, depósito, patio— y si coinciden con lo que le están mostrando y si el reglamento de propiedad horizontal y el acta de la última asamblea dicen lo mismo sobre reformas interiores, mascotas y alquiler.
- Verifique además lo que exige Crespo en particular, con la autoridad que lo impone: qué altura admite el predio bajo el cono de aproximación del aeropuerto, porque la restricción aeronáutica se suma a la norma del Distrito y es lo primero que se omite al ofrecer un lote; si lo construido coincide con la licencia y con el folio, muy común en casas de barrio subdivididas en apartamentos sin inscribir la división y cómo quedó resuelta la protección de la orilla frente al predio y qué entidad responde por esa obra, porque no es el vendedor.
- Haga que la promesa diga quién responde por los saldos anteriores al cierre y pida el paz y salvo o la certificación de la cuenta antes de la firma, que se solicita sin estar en Colombia.
Errores que salen caros
- Tomar la factura que muestra el vendedor como estado de cuenta. La factura dice un período; el estado de cuenta dice el saldo y los acuerdos vigentes.
- Dar por servida la red porque la hay en la vía. La red frente al predio y la acometida con medidor del predio son cosas distintas, y en lotes es justo donde falla la cuenta.
- Olvidar los servicios de la zona común. En copropiedad el consumo del ascensor, la bomba y la iluminación llega por la cuota de administración, no por la factura de la unidad.
Preguntas frecuentes
- ¿La deuda de servicios del vendedor pasa al comprador?
- El saldo se cobra sobre el inmueble, así que es un punto que se pacta expresamente en la promesa. Pídale a la empresa prestadora la certificación del estado de la cuenta y consulte con su abogado cómo quedó redactada esa cláusula.
- ¿Quién expide la certificación de disponibilidad?
- La empresa prestadora del servicio en ese predio. La curaduría y la Alcaldía la exigen como anexo, pero no la emiten.
- ¿Puedo pedir todo esto desde fuera de Colombia?
- El estado de cuenta y la certificación se solicitan ante la empresa prestadora y en varios casos se tramitan en línea. Si la solicitud exige ser el propietario, el vendedor es quien la pide y usted recibe el documento por escrito.
Dónde comprobarlo
- Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
- Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena — el uso de suelo, la norma aplicable al predio y el suelo de protección
- Curadurías Urbanas de Cartagena — si existe licencia de construcción o urbanismo vigente y qué autoriza exactamente
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Crespo
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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