NIT y RUT para comprar en Crespo: la identificación tributaria de un comprador estadounidense

La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador estadounidense que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.

Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.

El giro no se improvisa: el dinero que sale de una cuenta en Estados Unidos tiene que entrar a Colombia por el mercado cambiario con su declaración de cambio, y el Banco de la República es la entidad que explica cómo se registra esa operación como inversión extranjera y a nombre de quién, porque el titular del giro y el titular que va a figurar en la escritura tienen que ser la misma persona o la misma sociedad. Para firmar a distancia hay dos caminos y no son equivalentes: el poder otorgado ante el cónsul de Colombia en la ciudad donde vive, o el poder otorgado ante notary public y luego apostillado, y cuál de los dos acepta la notaría de Cartagena es algo que se pregunta a la notaría y a la Cancillería antes de pagar la traducción. La visa y la cédula de extranjería son un trámite distinto de la compra y se consultan con Migración Colombia: comprar no sustituye el trámite migratorio ni al revés. Y sobre impuestos, la pregunta que hay que resolver es si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre la renta de arrendamientos y sobre la ganancia ocasional en la venta; eso se confirma con un contador en cada país, no con el vendedor.

Aquí el expediente lo complica un vecino con el que no se negocia: la terminal aérea. El barrio queda bajo el cono de aproximación, así que sobre una obra no opina solo la curaduría urbana que estudia la licencia, sino también la autoridad aeronáutica, que fija las superficies limitadoras de obstáculos, y el operador que administra el aeropuerto por concesión. Eso cambia el orden del trámite: antes de comprar pensando en ampliar en altura hay que pedir el concepto de uso de suelo al Distrito y preguntar por el pronunciamiento aeronáutico, porque es ahí donde se cae lo que el vendedor da por supuesto. A la altura se suma la afectación por ruido, que no figura en el certificado de tradición y libertad y sí en el régimen del aeródromo, de modo que el riesgo no está en el título sino en la norma que pesa sobre él. La contraparte también es otra: barrio formal de propietarios antiguos, con sucesiones sin liquidar y casas convertidas en varios apartamentos sin inscribir la división, así que conviene confrontar la licencia original con lo que hoy existe antes de aceptar un avalúo por unidades.

Lo propio de Crespo

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
2. Lo que un comprador estadounidense tiene que resolver antes de abrir el trámite: por qué canal tiene que entrar el giro y cómo se registra la inversión extranjera ante el Banco de la República, antes de transferir el primer peso; si la notaría de Cartagena le acepta el poder apostillado o le exige el poder ante cónsul de Colombia, y quién hace la traducción oficial y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
3. Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
4. Pregunte a la notaría de Crespo con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
5. Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
6. Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.

Errores que salen caros

• Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
• Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
• Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.

Preguntas frecuentes

¿Puede un comprador estadounidense hacer el trámite sin viajar?

Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.

¿Necesito cédula de extranjería para esto?

Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.

¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?

Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Crespo

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026