La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador de Medellín que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.
Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.
El crédito se pide a un banco colombiano, que lo estudia con el historial local del comprador y no con un respaldo del exterior ni con financiación del vendedor: le piden los soportes de ingreso, consultan las centrales de riesgo y encargan el avalúo y el estudio de títulos del inmueble en Cartagena. Aquí conviene preguntar algo concreto: en qué ciudad se decide la aprobación, porque el expediente suele radicarse en la oficina de su ciudad y escalarse a otra instancia del banco, y quien responde por el sí o el no es el área de crédito hipotecario, no el asesor que atiende. La carta de aprobación y las instrucciones de desembolso se piden por escrito, porque cada desembolso se soporta con un documento distinto: la promesa de compraventa primero, y la escritura registrada con la hipoteca inscrita después. El giro no pasa por el mercado cambiario y no hay inversión extranjera que registrar ante el Banco de la República; lo que sí se reúne es el soporte de origen de fondos, que es otra cosa. Puede viajar a firmar, así que no hay poder ni apostilla, pero administra a distancia: hay que definir quién recibe, quién paga el predial y la administración, y a quién se le pide el paz y salvo. Lo tributario se remite a la DIAN y a un contador.
En Castillogrande la operación típica no es comprar una unidad en copropiedad sino casa y lote, y eso devuelve el peso del expediente a la cadena de títulos del suelo: hay que subir por las escrituras hasta la parcelación que originó la manzana, porque aquellas escrituras de urbanización dejaron inscritas condiciones, retrocesos y servidumbres que todavía obligan y que no se ven caminando por la calle. No hay administración que expida paz y salvo ni asamblea que resuelva nada, así que los límites con el vecino se discuten entre particulares y lo que decide es el título y el levantamiento, no un reglamento interno. La contraparte suele ser una familia de la ciudad y, con cierta frecuencia, una sociedad familiar dueña del inmueble: entonces hay que decidir si se compra el inmueble o las acciones de la sociedad, que son dos negocios con trámites y riesgos distintos, y pedir el certificado de existencia y representación junto con el acta que autoriza la venta. Y como el barrio está consolidado, cualquier obra se tramita ante la curaduría sobre un predio ya edificado y con vecinos que pueden intervenir en la actuación.
Lo propio de Castillogrande
El extremo residencial de la península, más bajo y más quieto que Bocagrande, con frente de bahía y poco comercio de calle. Casa y edificio de pocos pisos convive con torre nueva, y la vivienda unifamiliar todavía existe. Es vía cerrada: se entra por Bocagrande y no hay paso de salida al otro extremo, lo que lo mantiene sin tráfico de paso.
- si el predio da a la bahía o al mar abierto, porque el oleaje, el olor y el mantenimiento de fachada no son comparables
- qué altura permite la norma en el predio, que no es la misma en toda la península y es el primer dato que se omite al vender un lote
- cómo se resolvió la estabilidad del suelo, por tratarse de terreno ganado al mar, y qué dice el estudio de suelos de la construcción
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
- Lo que un comprador de Medellín tiene que resolver antes de abrir el trámite: en qué ciudad se decide la aprobación del crédito y quién responde por ella, no solo quién le radica el expediente; qué documento soporta cada desembolso y qué soporte de origen de fondos le piden el banco y la notaría, que no es un registro de inversión extranjera y quién recibe el inmueble, quién paga el predial y la administración, y a quién se le pide el paz y salvo cuando usted no vive en Cartagena.
- Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
- Pregunte a la notaría de Castillogrande con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
- Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
- Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.
Errores que salen caros
- Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
- Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
- Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede un comprador de Medellín hacer el trámite sin viajar?
- Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.
- ¿Necesito cédula de extranjería para esto?
- Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.
- ¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?
- Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Castillogrande
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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