El avalúo no es una opinión de precio: es un documento firmado por un perito que responde por lo que dice. Antes de girar dinero conviene saber quién lo hizo, con qué método y para quién trabaja, porque el avalúo que pide el banco y el que muestra el vendedor no son el mismo documento.
El método del avalúo depende de la naturaleza del inmueble, y por eso el avalúo de obra nueva sobre planos no se arma igual que el de otra cosa. Cuando hay unidades comparables en el mismo sector, el perito trabaja por comparación de mercado; cuando lo que se valora es suelo sin construir o un inmueble sin referentes cercanos, aparecen el método residual y el costo de reposición, que exigen supuestos de norma urbanística y de obra que el comprador puede leer y discutir. A eso se suma una confusión frecuente: el avalúo catastral que publica el IGAC sirve de base al impuesto predial y no pretende ser el valor comercial. Y el avalúo que encarga una entidad de crédito se hace para medir su propia garantía, con criterios de prudencia que no coinciden con los de quien compra. Todo eso decide dinero: fija cuánto presta el banco, cuánto pide el vendedor y qué quedará escrito el día de la escritura.
La obra nueva sobre planos se compra distinto porque en el momento de firmar el inmueble todavía no existe: existen un proyecto, una licencia y una empresa que tiene que seguir en pie hasta la entrega. Por eso el documento es el objeto de la revisión, no el apartamento. Lo primero que cambia es el camino del dinero: las cuotas se giran a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria y no a la cuenta del constructor, y conviene saber qué condiciones tienen que cumplirse para que esos recursos se liberen a la obra. Lo segundo es que lo firmado puede ser una promesa de compraventa o un encargo fiduciario, que no obligan igual ni se deshacen igual, y de ahí depende qué ocurre si el proyecto no arranca. Lo tercero es que la identidad de la unidad se define en un plano que admite ajustes, así que hay que leer qué tolerancias y qué cambios de especificación se reservó el vendedor y cómo se le notifican al comprador. Y lo cuarto, para quien compra desde fuera, es que el proceso dura años: hay que documentar cada giro y dejar a alguien facultado para firmar la escritura y recibir cuando llegue el momento.
La diferencia de trámite aquí no está en el suelo sino en el edificio: casi todo es propiedad horizontal antigua y densa, y quien decide no es el Distrito sino la asamblea de copropietarios a través del reglamento. Comprar supone leer ese reglamento antes que cualquier folleto, revisar las actas de asamblea de los últimos períodos y pedir a la administración el paz y salvo, el presupuesto aprobado y el detalle de cuotas extraordinarias, porque un acuerdo de obra ya votado se traslada al comprador aunque no lo haya firmado. Como el sector vive del alojamiento, se añade el registro nacional de turismo: el prestador debe estar inscrito, el reglamento tiene que admitir ese uso y las dos cosas deben coincidir, porque una se exige por entidad nacional y la otra depende de los vecinos. La contraparte suele ser un propietario que ya explota la unidad, a veces con un operador de por medio y con contratos de administración vigentes, de modo que hay que saber qué se transfiere junto con el inmueble y qué queda atado al operador anterior.
Lo propio de El Laguito
La punta de Bocagrande, rodeada de agua por casi todos sus costados y volcada al alojamiento de visitantes desde que se construyó. Torres de apartamentos antiguas y muy densas, con gran parte de las unidades dedicadas a estancias cortas y a aparta hoteles. Se entra únicamente atravesando Bocagrande por una vía estrecha que termina en la punta, sin salida alternativa.
- qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, porque la asamblea puede haberlo limitado y eso define el negocio
- si la unidad y el edificio están inscritos en el registro nacional de turismo y a nombre de quién, porque el requisito recae sobre quien presta el servicio
- el estado de las cuentas y de los pleitos de la copropiedad, además del mantenimiento de fachada y de redes en un edificio expuesto al salitre
Qué verificar, paso a paso
- Pida el documento de avalúo completo y no el resumen: tiene que decir quién lo firma, con qué registro de perito, en qué fecha y con qué método.
- Verifique al perito en el registro abierto de la Lonja de Propiedad Raíz de Bolívar, que es consultable desde el exterior.
- Confronte el área, los linderos y la identificación del predio del avalúo con la ficha catastral del IGAC y con el certificado de tradición y libertad.
- Revise los puntos que son propios de obras nuevas sobre planos y que el perito debió tener a la vista: a qué patrimonio autónomo se giran las cuotas y en qué fiduciaria está, porque el dinero no debe ir a la cuenta del constructor; si la licencia de construcción ya está expedida o el proyecto está en prelanzamiento, y qué condición de punto de equilibrio tiene que cumplirse para que arranque y qué dice el documento firmado sobre devolución del dinero si el proyecto no alcanza ese punto, y si lo que se firmó es promesa de compraventa o encargo fiduciario.
- Añada lo que obliga a comprobar el sector de El Laguito: qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre el alquiler por días, porque la asamblea puede haberlo limitado y eso define el negocio; si la unidad y el edificio están inscritos en el registro nacional de turismo y a nombre de quién, porque el requisito recae sobre quien presta el servicio y el estado de las cuentas y de los pleitos de la copropiedad, además del mantenimiento de fachada y de redes en un edificio expuesto al salitre.
- Si va a haber crédito, pregunte a la entidad qué avalúo exige y confirme en la Superintendencia Financiera que esa entidad está vigilada antes de entregarle documentos o dinero.
Errores que salen caros
- Tomar el avalúo que entrega el vendedor como neutral. Está pagado por él y preparado para sustentar su pedido; pídalo igual, pero lea quién lo encargó.
- Pedirle al avaluador una cifra y no el informe. Lo que permite discutir el valor son los supuestos y los comparables, no la conclusión.
- Suponer que el avalúo sustituye el estudio de títulos. El perito valora el inmueble; no dice quién puede venderlo.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo encargar mi propio avalúo de obra nueva sobre planos sin estar en Cartagena?
- Sí. El perito necesita acceso al inmueble y los documentos, no la presencia del comprador; el informe se entrega firmado y se puede recibir por correo electrónico.
- ¿Por qué el avalúo del banco es más bajo que el precio de venta?
- Porque mide la garantía de la entidad y no la negociación entre las partes. Son dos documentos con finalidades distintas y conviene tener los dos.
- ¿El avalúo catastral me sirve para negociar?
- Sirve para entender la base del impuesto predial, que es lo que el IGAC y el Distrito publican. Para el valor comercial se pide un avalúo a un perito inscrito.
Dónde comprobarlo
- Lonja de Propiedad Raíz de Bolívar — avalúos comerciales y peritos inscritos en el registro abierto
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi — la ficha catastral, el área, los linderos y el avalúo catastral del predio
- Superintendencia Financiera de Colombia — si una sociedad fiduciaria existe y está vigilada, antes de girarle dinero a un patrimonio autónomo
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece El Laguito
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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