En el cierre no se paga una sola cosa: se liquidan tributos distintos, ante entidades distintas, y algunos los retiene quien no es parte del negocio. La naturaleza del inmueble cambia qué se liquida, y por eso la lista del cierre de un lote no es la del cierre de una unidad en propiedad horizontal.
La pregunta que de verdad decide dinero no es cuánto, sino quién liquida y qué pasa si estaba mal liquidado. La notaría liquida lo que la ley le manda retener y declarar en la escritura; la oficina de registro cobra lo suyo para inscribir; el Distrito responde por el impuesto predial y por la contribución de valorización asociados al predio; y la DIAN es la entidad que dice, según la naturaleza y la destinación del inmueble, qué retención aplica a la operación y quién es el obligado a practicarla. Cuando lo que se compra es casa en condominio cerrado, esa respuesta cambia: no se liquida igual un suelo sin construir, una unidad sometida a propiedad horizontal y un inmueble destinado a una actividad comercial. Y lo que queda debiendo del pasado no se queda con el vendedor: el predio llega con lo suyo al comprador, y de ahí que el paz y salvo se pida antes de firmar y no después.
La casa en condominio cerrado se compra distinto porque la vivienda es individual y la ciudad que la rodea es privada. El techo, la cimentación y las instalaciones de la casa son del propietario y los arregla él, sin asamblea de por medio; pero la vía por la que llega, el agua que recibe, el alumbrado, la piscina, la portería y muchas veces la planta de tratamiento pertenecen al conjunto y los sostienen las cuotas de todos. De ahí salen las dos preguntas que ordenan la compra. La primera es de infraestructura: si esas redes fueron entregadas al Distrito o siguen siendo privadas, porque en el segundo caso la reposición de una tubería o de una vía no la paga la ciudad sino la copropiedad. La segunda es de autonomía: la casa parece libre, pero ampliarla, pintarla de otro color, cerrar una terraza o cambiar el cerramiento pasa primero por el reglamento del condominio y solo después por la autoridad urbanística, que son dos trámites con criterios distintos. Para quien compra desde fuera del país eso significa que la vivienda se entrega habitable pero el entorno es una cuenta compartida que sigue viva, y conviene saber con qué órgano se discute cada cosa.
Aquí el expediente lo complica un vecino con el que no se negocia: la terminal aérea. El barrio queda bajo el cono de aproximación, así que sobre una obra no opina solo la curaduría urbana que estudia la licencia, sino también la autoridad aeronáutica, que fija las superficies limitadoras de obstáculos, y el operador que administra el aeropuerto por concesión. Eso cambia el orden del trámite: antes de comprar pensando en ampliar en altura hay que pedir el concepto de uso de suelo al Distrito y preguntar por el pronunciamiento aeronáutico, porque es ahí donde se cae lo que el vendedor da por supuesto. A la altura se suma la afectación por ruido, que no figura en el certificado de tradición y libertad y sí en el régimen del aeródromo, de modo que el riesgo no está en el título sino en la norma que pesa sobre él. La contraparte también es otra: barrio formal de propietarios antiguos, con sucesiones sin liquidar y casas convertidas en varios apartamentos sin inscribir la división, así que conviene confrontar la licencia original con lo que hoy existe antes de aceptar un avalúo por unidades.
Lo propio de Crespo
El barrio que se atraviesa para entrar y salir de la ciudad: residencial, consolidado y pegado a la terminal aérea, con frente de mar propio. Casa de barrio y edificio de vivienda conviven con apartamentos destinados a estancias cortas por la cercanía a la terminal. Es la bisagra entre el Centro y la Zona Norte: por aquí pasa la salida al Anillo Vial y la entrada al aeropuerto Rafael Núñez.
- qué altura admite el predio bajo el cono de aproximación del aeropuerto, porque la restricción aeronáutica se suma a la norma del Distrito y es lo primero que se omite al ofrecer un lote
- si lo construido coincide con la licencia y con el folio, muy común en casas de barrio subdivididas en apartamentos sin inscribir la división
- cómo quedó resuelta la protección de la orilla frente al predio y qué entidad responde por esa obra, porque no es el vendedor
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN qué retenciones y qué tributos se liquidan en una compraventa como la suya, quién está obligado a practicarlos y en qué momento del cierre se aplican. La respuesta depende de la naturaleza del inmueble y de la calidad del vendedor, no del acuerdo de las partes.
- Lo que la naturaleza de casa en condominio cerrado obliga a revisar antes de aceptar la liquidación del cierre: dónde termina el área privada de la casa y dónde empieza la zona común, porque el jardín, el muro y el antejardín no siempre son del propietario; qué impone el reglamento sobre fachada, ampliaciones y cerramientos, que es lo primero que el comprador quiere cambiar y si las vías internas, el acueducto interno y la planta de tratamiento son del condominio o fueron entregados al Distrito, porque eso decide quién los repara.
- Pida al Distrito el paz y salvo del impuesto predial y el estado de la contribución de valorización que afecte al predio en Crespo, con fecha reciente y a nombre de la matrícula, no a nombre del vendedor.
- Pida el certificado de tradición y libertad a la Superintendencia de Notariado y Registro y lea si hay embargo, hipoteca o gravamen pendiente de cancelar, porque eso se paga antes de inscribir.
- Pida al administrador el paz y salvo de las cuotas de administración y de las cuotas extraordinarias aprobadas, y pregunte si hay alguna aprobada y aún no facturada.
- Pida a la notaría la liquidación del cierre por escrito antes de la firma, con cada concepto separado y con la entidad a la que va cada uno, y hágala revisar por su contador antes de girar.
Errores que salen caros
- Negociar quién paga qué sin saber quién está obligado a retener. El reparto entre las partes no desplaza la obligación legal, y el faltante aparece en la escritura o en la inscripción.
- Pedir el paz y salvo a nombre del vendedor. Lo que grava es el predio: el certificado se pide por la matrícula inmobiliaria.
- Dar por cerrado el cierre con la firma. Mientras no esté inscrita la escritura, lo que falte de liquidar sigue frenando el registro.
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué no publican lo que cuesta cerrar?
- Porque las tarifas y las bases cambian, y porque dependen de la naturaleza del inmueble y de la calidad del vendedor. La liquidación concreta la da la notaría por escrito y la confirma la DIAN.
- ¿Cambia algo si compro casa en condominio cerrado en lugar de otra cosa?
- Cambia qué se liquida y ante quién. Por eso el primer paso es preguntarle a la DIAN por la operación concreta, con la destinación del inmueble sobre la mesa.
- ¿A quién le pido el paz y salvo?
- El del predial y el de valorización, al Distrito; el de cuotas, al administrador de la copropiedad; y el estado de gravámenes, al certificado de tradición y libertad.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias — el impuesto predial, la valorización y los trámites del Distrito
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Crespo
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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