Un inmueble en Colombia puede tener consecuencias tributarias en dos países a la vez, y ninguna de las dos se resuelve en la sala de ventas. Lo que sigue no son respuestas: son las preguntas que un comprador canadiense tiene que llevar resueltas a la firma, y a quién se le preguntan.
Aquí no afirmamos qué países tienen convenio con Colombia ni qué le corresponde declarar a nadie, y la razón es práctica: esas listas y esas reglas se modifican, y una afirmación equivocada se repetiría en todas las páginas. Lo que sí se puede decir es cómo está armado el problema. Hay dos administraciones tributarias con sus propias reglas, hay dos momentos que se tratan distinto —la tenencia del inmueble con su renta de arrendamiento, y la venta con su ganancia ocasional— y hay una condición personal, la residencia fiscal, que no se elige sino que se determina con reglas y que cambia lo que se retiene y lo que se declara. La DIAN es la autoridad para el lado colombiano; para el otro lado hace falta un contador en ese país; y la Cancillería es quien explica la apostilla de los certificados que cada administración le va a pedir a la otra. Ninguna de esas tres conversaciones la sustituye el vendedor.
El dinero suele salir en dólares canadienses y llegar convertido, de modo que la operación pasa por dos bancos y por una conversión antes de entrar al mercado cambiario colombiano con su declaración de cambio; conviene pedirle al banco por escrito qué datos del beneficiario exige y pedirle al Banco de la República la información sobre el registro de la inversión extranjera, porque un giro que entra mal registrado se corrige después y con costo. El poder para firmar a distancia se otorga ante el cónsul de Colombia o ante notario de su provincia con apostilla, y como la apostilla depende de que el país sea parte del Convenio de La Haya, es la Cancillería la que confirma qué sello necesita su documento y en qué provincia lo emiten. La visa y la cédula de extranjería se consultan con Migración Colombia y no se deducen de lo que le contó otro comprador. La pregunta tributaria que hay que resolver es si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, y se resuelve con un contador en cada país antes de firmar la promesa, no en la declaración del año siguiente.
Lo que separa a este sector es que el suelo viene del campo y la titulación es joven: muchos predios nacieron de adjudicación o de ocupación rural y todavía arrastran matrículas de gran extensión sin desenglobar, linderos descritos por accidentes del terreno y cadenas con falsa tradición, de modo que lo que se vende como lote puede ser una cuota sobre un predio mayor. La contraparte tampoco es la de la ciudad construida: suele ser una familia del poblado, un adjudicatario o un promotor que compró para subdividir, y en el primer caso conviene verificar la capacidad de disponer y si pesa alguna limitación derivada del origen del título. La autoridad cambia con el lado del límite: aquí hay que confirmar primero si el predio responde al Distrito de Cartagena o al municipio vecino, porque de eso depende qué oficina expide el concepto de uso de suelo y ante quién se tramita la licencia, mientras lo ambiental y lo costero siguen con la corporación regional y la autoridad marítima. Y la infraestructura no está dada: el acceso al lote y las acometidas se pactan y se documentan, no se presumen.
Lo propio de Barceloneta
Un corregimiento de la franja norte todavía rural de carácter, con playa larga y un desarrollo que apenas empieza a ordenarse. Predominan lotes de gran extensión y vivienda del poblado, con desarrollos de casas y condominios en formación. Se llega por la carretera de la franja norte, y el acceso interior depende de vías locales y de pasos sobre predios privados.
- a qué municipio pertenece el predio, porque la franja norte linda con Santa Catalina y el uso de suelo y las licencias no las expide la misma autoridad a un lado y al otro del límite
- cómo nació el título, porque hay suelo de origen rural adjudicado y predios con falsa tradición, y si la matrícula está desenglobada
- si el agua, la energía y el vertimiento son de red pública o solución propia, y quién responde por la vía de entrada al lote
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN, por su caso concreto, cómo se determina la residencia fiscal, qué se declara en Colombia por la tenencia del inmueble y qué se declara por la venta, y qué retenciones aplican a quien no es residente fiscal.
- Las preguntas que un comprador canadiense tiene que resolver antes de cerrar: qué datos del beneficiario exige su banco y cómo queda registrada la inversión extranjera ante el Banco de la República; si la apostilla de su provincia le sirve o necesita el poder ante cónsul de Colombia, consultándolo con la Cancillería y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
- Lleve esas mismas preguntas a un contador en su país y pídale por escrito si existe convenio entre Colombia y ese país y, si existe, qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional. La respuesta la da él, no la DIAN ni nosotros.
- Pregunte en la Cancillería qué certificados de residencia fiscal y qué documentos necesitan apostilla o legalización para que una administración los acepte de la otra.
- Antes de girar, confirme con el Banco de la República cómo queda registrada la inversión, porque es el registro cambiario el que después soporta la salida del dinero y la pregunta tributaria se hace sobre esa base.
- Decida con su contador, antes de la promesa y no después, si compra a nombre propio o de una sociedad, porque el titular no se cambia sin otra escritura.
Errores que salen caros
- Preguntar por los impuestos después de firmar. La estructura de la compra se decide antes, y es lo único que todavía se puede elegir.
- Dar por supuesto que existe convenio porque alguien lo dijo en un grupo de compradores. Si existe o no, y qué dice, lo confirma un contador en cada país por escrito.
- Creer que si en Colombia le retuvieron, en su país ya no hay nada que hacer. Son dos administraciones y dos declaraciones distintas; cómo se relacionan es justo la pregunta que hay que resolver.
Preguntas frecuentes
- ¿Hay convenio entre Colombia y mi país?
- No lo afirmamos ni lo negamos aquí: la lista se modifica y una respuesta desactualizada le costaría dinero. Pregúntelo a la DIAN y a un contador en su país, y pida la respuesta por escrito.
- ¿Voy a pagar dos veces por lo mismo?
- Es la pregunta correcta y no tiene una respuesta general: depende de su residencia fiscal, de la regla de cada país y de si existe convenio. Es la conversación que se tiene con un contador en cada país antes de firmar.
- ¿Puede un comprador canadiense resolver esto sin contador?
- La parte colombiana la explica la DIAN, pero la combinación de las dos administraciones no la resuelve ninguna de las dos por usted. Ese es el trabajo del contador en cada país.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- Banco de la República — el registro de la inversión extranjera y la tasa de cambio oficial
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Barceloneta
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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