La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un colombiano residente en el exterior que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.
Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.
Este es el caso aparte. No necesita visa ni cédula de extranjería, porque su documento es la cédula colombiana, y ese es justamente el punto que lo descuida: hay que comprobar que la cédula esté vigente y que sus datos coincidan con los del registro, porque un cambio de estado civil o de apellido sin actualizar detiene la escritura. En cambio el dinero sí viene de afuera, de modo que el giro entra por el mercado cambiario con su declaración de cambio igual que el de cualquier comprador, y si usted no es residente fiscal en Colombia esa entrada puede tener que registrarse como inversión extranjera ante el Banco de la República: es a ellos a quienes se les pregunta si su caso concreto lo exige. Lo que de verdad cambia es cómo declara: la residencia fiscal no se elige, se determina con reglas, y no ser residente fiscal en Colombia modifica qué le retienen y qué declara ante la DIAN tanto por el arrendamiento como por la venta. Para firmar a distancia, el consulado de Colombia donde vive otorga el poder. Y la pregunta tributaria es si existe convenio entre Colombia y el país donde reside y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
Lo que separa a este sector es que el suelo viene del campo y la titulación es joven: muchos predios nacieron de adjudicación o de ocupación rural y todavía arrastran matrículas de gran extensión sin desenglobar, linderos descritos por accidentes del terreno y cadenas con falsa tradición, de modo que lo que se vende como lote puede ser una cuota sobre un predio mayor. La contraparte tampoco es la de la ciudad construida: suele ser una familia del poblado, un adjudicatario o un promotor que compró para subdividir, y en el primer caso conviene verificar la capacidad de disponer y si pesa alguna limitación derivada del origen del título. La autoridad cambia con el lado del límite: aquí hay que confirmar primero si el predio responde al Distrito de Cartagena o al municipio vecino, porque de eso depende qué oficina expide el concepto de uso de suelo y ante quién se tramita la licencia, mientras lo ambiental y lo costero siguen con la corporación regional y la autoridad marítima. Y la infraestructura no está dada: el acceso al lote y las acometidas se pactan y se documentan, no se presumen.
Lo propio de Barceloneta
Un corregimiento de la franja norte todavía rural de carácter, con playa larga y un desarrollo que apenas empieza a ordenarse. Predominan lotes de gran extensión y vivienda del poblado, con desarrollos de casas y condominios en formación. Se llega por la carretera de la franja norte, y el acceso interior depende de vías locales y de pasos sobre predios privados.
- a qué municipio pertenece el predio, porque la franja norte linda con Santa Catalina y el uso de suelo y las licencias no las expide la misma autoridad a un lado y al otro del límite
- cómo nació el título, porque hay suelo de origen rural adjudicado y predios con falsa tradición, y si la matrícula está desenglobada
- si el agua, la energía y el vertimiento son de red pública o solución propia, y quién responde por la vía de entrada al lote
Qué verificar, paso a paso
- Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
- Lo que un colombiano residente en el exterior tiene que resolver antes de abrir el trámite: que su cédula colombiana esté vigente y que sus datos coincidan con los del registro, incluido cualquier cambio de estado civil o de apellido; si en su caso concreto el giro debe registrarse como inversión extranjera ante el Banco de la República, y si es o no residente fiscal en Colombia para efectos de la DIAN y si existe convenio entre Colombia y el país donde reside, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
- Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
- Pregunte a la notaría de Barceloneta con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
- Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
- Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.
Errores que salen caros
- Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
- Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
- Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede un colombiano residente en el exterior hacer el trámite sin viajar?
- Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.
- ¿Necesito cédula de extranjería para esto?
- Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.
- ¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?
- Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.
Dónde comprobarlo
- DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
- Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
- Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
- Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Barceloneta
Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.
Actualizado 06/11/2026
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