NIT y RUT para comprar en Punta Canoa: la identificación tributaria de un comprador canadiense

La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador canadiense que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.

Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.

El dinero suele salir en dólares canadienses y llegar convertido, de modo que la operación pasa por dos bancos y por una conversión antes de entrar al mercado cambiario colombiano con su declaración de cambio; conviene pedirle al banco por escrito qué datos del beneficiario exige y pedirle al Banco de la República la información sobre el registro de la inversión extranjera, porque un giro que entra mal registrado se corrige después y con costo. El poder para firmar a distancia se otorga ante el cónsul de Colombia o ante notario de su provincia con apostilla, y como la apostilla depende de que el país sea parte del Convenio de La Haya, es la Cancillería la que confirma qué sello necesita su documento y en qué provincia lo emiten. La visa y la cédula de extranjería se consultan con Migración Colombia y no se deducen de lo que le contó otro comprador. La pregunta tributaria que hay que resolver es si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, y se resuelve con un contador en cada país antes de firmar la promesa, no en la declaración del año siguiente.

Lo que se vende en Punta Canoa muchas veces no es un lote sino una cuota dentro de un globo de terreno que sigue en común y proindiviso, y comprar una cuota no da derecho a un pedazo concreto del suelo sino a una parte abstracta de todo él: el comprador queda en comunidad con desconocidos y necesita una partición o una división material para poder decir cuál es el suyo. Ese es el trámite que distingue al sector: identificar a todos los comuneros, saber si alguien ya pidió la división y cómo se ha venido pagando el predial de un bien que nadie usa en exclusiva. La contraparte tampoco es la del pueblo: a veces es una sociedad tenedora de tierra de otra ciudad, y entonces hay que pedir el certificado de existencia y representación y el acta que autoriza vender. Quien decide tampoco coincide: por estar fuera del suelo urbano consolidado, el permiso no sale de una curaduría de barrio sino del régimen rural y de los conceptos ambientales de Cardique, y en el borde de playa concurre la DIMAR. Y la infraestructura no es de red: cada predio resuelve agua, energía y vertimiento por su cuenta.

Lo propio de Punta Canoa

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
2. Lo que un comprador canadiense tiene que resolver antes de abrir el trámite: qué datos del beneficiario exige su banco y cómo queda registrada la inversión extranjera ante el Banco de la República; si la apostilla de su provincia le sirve o necesita el poder ante cónsul de Colombia, consultándolo con la Cancillería y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
3. Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
4. Pregunte a la notaría de Punta Canoa con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
5. Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
6. Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.

Errores que salen caros

• Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
• Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
• Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.

Preguntas frecuentes

¿Puede un comprador canadiense hacer el trámite sin viajar?

Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.

¿Necesito cédula de extranjería para esto?

Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.

¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?

Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Punta Canoa

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026