NIT y RUT para comprar en Punta Canoa: la identificación tributaria de un comprador mexicano

La escritura identifica al comprador con un número, y un pasaporte extranjero no siempre es el número que el trámite espera. Un comprador mexicano que llega a la firma sin resolver su identificación tributaria colombiana se encuentra con que la fecha se corre, y no por el precio.

Aquí conviven dos cosas que se confunden. El RUT es el registro tributario ante la DIAN y el NIT es el número que ese registro asigna a quien no tiene cédula colombiana; son la identificación con la que usted existe para efectos fiscales y con la que se liquidan el impuesto del inmueble y la operación de venta futura. La cédula de extranjería y la visa son otra cosa y otra entidad. Lo que decide dinero es el orden: el titular que figure en la escritura, el titular del giro y el titular de la identificación tributaria tienen que ser el mismo, y corregir una discordancia después del registro es un trámite aparte. La DIAN es quien dice qué documentos acepta de cada país y en qué formato, la Cancillería es quien explica la apostilla y la legalización de esos documentos, y la notaría es quien dice con qué identificación va a extender la escritura.

Hay dos pesos en la operación y conviene decir siempre de cuál se habla, porque el contrato se firma en pesos colombianos y el dinero sale en pesos mexicanos: el giro se convierte, entra por el mercado cambiario con su declaración de cambio y se registra como inversión extranjera ante el Banco de la República, que es a quien se le pregunta cómo y a nombre de quién. El poder para firmar a distancia se otorga ante el cónsul de Colombia en la ciudad donde vive o ante notario público con apostilla, y cuál de las dos formas pide la notaría de Cartagena se confirma con la notaría y con la Cancillería antes de viajar a firmar algo. La visa y la cédula de extranjería no son iguales para todas las nacionalidades y se consultan con Migración Colombia: entrar sin visa para conocer la ciudad y establecerse en ella son dos situaciones distintas. La pregunta tributaria que hay que resolver con un contador en cada país es si existe convenio entre Colombia y su país y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional.

Lo que se vende en Punta Canoa muchas veces no es un lote sino una cuota dentro de un globo de terreno que sigue en común y proindiviso, y comprar una cuota no da derecho a un pedazo concreto del suelo sino a una parte abstracta de todo él: el comprador queda en comunidad con desconocidos y necesita una partición o una división material para poder decir cuál es el suyo. Ese es el trámite que distingue al sector: identificar a todos los comuneros, saber si alguien ya pidió la división y cómo se ha venido pagando el predial de un bien que nadie usa en exclusiva. La contraparte tampoco es la del pueblo: a veces es una sociedad tenedora de tierra de otra ciudad, y entonces hay que pedir el certificado de existencia y representación y el acta que autoriza vender. Quien decide tampoco coincide: por estar fuera del suelo urbano consolidado, el permiso no sale de una curaduría de barrio sino del régimen rural y de los conceptos ambientales de Cardique, y en el borde de playa concurre la DIMAR. Y la infraestructura no es de red: cada predio resuelve agua, energía y vertimiento por su cuenta.

Lo propio de Punta Canoa

Qué verificar, paso a paso

1. Pregunte a la DIAN qué identificación tributaria corresponde a su caso para figurar como comprador, qué documentos de su país se piden, en qué formato y si el trámite admite apoderado. La respuesta la da la DIAN, no el corredor.
2. Lo que un comprador mexicano tiene que resolver antes de abrir el trámite: que cada cifra del contrato diga en qué peso está, y que el giro quede registrado como inversión extranjera ante el Banco de la República; si le piden el poder ante cónsul de Colombia o el poder notarial apostillado, preguntándolo a la notaría y a la Cancillería y si existe convenio entre Colombia y su país, y qué dice sobre renta de arrendamientos y sobre ganancia ocasional, con un contador en cada país.
3. Consulte en la Cancillería qué documentos de su país necesitan apostilla o legalización consular, y qué traducción oficial se exige, porque un documento sin ese sello se devuelve.
4. Pregunte a la notaría de Punta Canoa con qué identificación va a extender la escritura y confirme que el nombre y el número coincidan exactamente con los del certificado de tradición y libertad y con los del giro.
5. Si no va a estar presente, otorgue el poder ante el cónsul de Colombia o con apostilla, y pregunte en la notaría y en la Cancillería cuál de las dos formas le aceptan antes de pagar la traducción.
6. Verifique en la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez inscrita la escritura, que el comprador quedó anotado con la misma identificación con la que firmó.

Errores que salen caros

• Tramitar la identificación tributaria al final, cuando ya hay fecha de escritura. Es el trámite que más veces corre la firma de quien compra desde fuera.
• Girar desde una cuenta cuyo titular no es el comprador que va a figurar en la escritura. Son dos nombres que tienen que coincidir, y después cuesta más explicarlo que haberlo previsto.
• Suponer que la identificación tributaria tiene algo que ver con la visa o con la residencia. Son entidades distintas y trámites distintos, y ninguno sustituye al otro.

Preguntas frecuentes

¿Puede un comprador mexicano hacer el trámite sin viajar?

Es lo que hay que preguntarle a la DIAN para su caso concreto, junto con si admite apoderado y qué documentos pide apostillados. Nosotros no anticipamos la respuesta porque los requisitos cambian.

¿Necesito cédula de extranjería para esto?

Es una pregunta para Migración Colombia, y es distinta de la tributaria. La identificación con la que se extiende la escritura la confirma la notaría.

¿Puedo comprar a nombre de una sociedad de mi país?

Es posible plantearlo, y cambia qué identificación y qué documentos se piden. Resuélvalo con la DIAN y con un contador antes de firmar la promesa, porque después el titular no se cambia sin otra escritura.

Dónde comprobarlo

• DIAN — el RUT, la retención en la fuente en la venta y el impuesto sobre la ganancia ocasional
• Cancillería de Colombia — los requisitos de visa vigentes y la apostilla de documentos extranjeros
• Superintendencia de Notariado y Registro — el certificado de tradición y libertad, que es el historial completo del inmueble
• Cartagena de Indias — normas propias del municipio al que pertenece Punta Canoa

Organismos oficiales. Las cifras concretas se piden allí, no se copian de un anuncio.

Actualizado 06/11/2026